Tommi Rytkönen: Sudeettisavolainen valloittaa ihmisiä ja yliopistokaupunkeja

Vastapäätä istuu tyylikäs Tommi Rytkönen, joka esittelee itsensä pian 50 vuotta täyttäväksi sudeettisavolaiseksi Helsingistä. Päivätyössään hän on Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja, ja kertoo kiertäneensä pankkihommissa pitkin poikin Suomea 1980-luvun lopusta, kunnes asettui Helsinkiin vuonna 2005. ”En ole koskaan yhtään asuntoa välittänyt, mutta voin sanoa, että käsieni läpi on mennyt 100 000 välitettyä asuntokauppaa Kiinteistömaailma-ketjun vetäjänä.”

Oulun Toppilansaaressa matala kynnys aloittaa

Rytkönen kertoo liikkuvansa vapaa-ajallaan: ”Vanhan miehen on pidettävä huolta kunnostaan.” Hän vaikuttaakin olevan varsin hyvässä kunnossa, eikä näytä päivääkään yli nelikymppiseltä. Rytkönen kertoo perheensä harkinneen pitkästä aikaa koiran hankintaa. Tennariliikunnan vastapainoksi hänen vapaa-aikansa kuluu sulalla kelillä kaksipyöräisten konekäyttöisten laitteiden parissa. Kiertolaisuus näyttää siis olevan Rytkösen verissä; mikäpä on prätkällä kierrellessä kauniissa Suomen suvessa. Rokkihenkisyyttäkin toimitusjohtaja-pankkirilta löytyy: hän olisi halunnut tavata juuri edesmenneen Motörhead-bändin keulakuvan, Lemmy Kilmisterin.

Noin kymmenen vuotta aiemmin Rytkönen otti ensimmäisiä askeliaan kohti asuntosijoittamista. ”Se oli asia, jota olin puoliaktiivisesti pohdiskellut jo jonkin aikaa”, hän sanoo ja kertoo törmänneensä uudiskohteeseen, jossa oli mukana iso yhtiölaina. ”Kynnys oli matala, ja siitä se sitten lähti”, Rytkönen toteaa. Asuntosijoittaminen on hänelle eläketurvan täydentämistä siihen vaiheeseen, kun hän siirtyy aktiivisen työelämän ulkopuolelle.

Rytkösen ensimmäinen sijoitusasunto oli Skanskan rakentama 36,5-neliöinen entré-asunto Oulun Toppilansaaressa, josta yhtiölainaa oli 85 %. Loput hän rahoitti itse. Tällä hetkellä Rytkösen asuntosijoitussalkussa on seitsemän kohdetta, ja lisäksi perheellä vielä yksi. Suurin osa sijoituskohteista on uudistuotannon yksiöitä suomalaisten yliopistokaupunkien keskustojen läheisyydessä. Hänen tyypillinen vuokralainen on joko opiskelija tai alle kolmekymppinen työssä käyvä. Mieluiten Rytkönen ottaa vuokralaisia, jotka kohtelevat hänen omistamaansa asuntoa kotinaan, eivät kämppänään. Kohteen sijainnin ja vuokralaisen symbioosin hän on miettinyt tarkkaan: ”Arjen logistiikan pitää pelata. Keskustan tai oppilaitoksen läheisyys on aika oleellista.”

Huhupuheiden mukaan Rytkösellä on rento ote sijoittamiseen. Vaikka hän kertoo asuntosijoittamisen tarkoituksena olevan kassavirtojen hankinta eläkepäiville, hän ei kuitenkaan omien sanojensa mukaan elä eläkettä varten. Asuntosijoittamisen merkitys Rytköselle on hänen sanojensa mukaan marginaalinen, mutta mahdollistaa myöhemmin esimerkiksi laadukkaammat eläkepäivät ja parempaa hoivaa. Henkilökohtaisena tavoitteenaan hän aikoo saada asuntosalkkunsa velattomaksi seuraavien 15 vuoden aikana.

Tarkan euron mies pitää kulut ja riskit kurissa

”Ei lyhyttä kauppaa ollenkaan. Se on kassavirtaa ja tasetta”, kertoo Rytkönen sijoitusstrategiastaan, ja sanoo tähtäävänsä kymmenien vuosien sijoituksiin. Täsmennyksessä on pankkiirin termejä debit ja credit, ja kun Rytkönen huomaa minun putoavan hetkeksi kärryiltä, hän sanoo saman suomeksi: ”Ajan saatossa siirtyy vieraan pääoman puolelta varallisuusarvoja omaan pääomaan, ja vuokralainen huolehtii siitä suurimmalta osin.”

Sijoituskohteiden lukumäärää hän ei varsinaisesti ole suunnitellut. Uusia kohteitakaan ei ole aktiivisesti haussa. Kovin monta asuntoa ei Rytkönen enää aio hankkia, koska hänen mukaansa asuntosijoittamisen aika loppuu hänellä kesken. Ensimmäisen hankinnan jälkeen hän kehottaa mutustelemaan toimintaa, koska asuntosijoittamisessa joutuu olemaan töissä ihmisten kanssa. ”Ja sehän ei niinkun kaikille sovi”, toteaa Rytkönen.

Vaikeinta Rytkösen mielestä on asunnon osto. Mistä? Kenelle? Kuinka pitkäksi aikaa? Hän kertoo Suomessa transaktiokulujen osuuden asuntokaupasta olevan sen verran merkittävät, että pitkän ajan sijoitussalkusta asunnon myynti ja uuden hankinta tilalle ei ole kovinkaan kannattavaa: ”Siinä jauhautuu rahaa maailman tuuliin niin paljon.”

Uudiskohteita Rytkönen suosii sen vuoksi, että 20-30 vuoden aikana mitään suuria remontteja tuskin on odotettavissa: ”Siinä vaihdetaan kylmälaitteet ja liedet kertaalleen ja maalataan muutamaan kertaan se asunto.” Huolettomuus, matalat riskit ja tekniset käyttöiät houkuttelevat omasta puolestaan. Sijoittajana hän kokee olevansa itsevarma. Rytkönen luottaa intuitioonsa ja kykenee tekemään päätöksiä nopeasti. ”Toki tietyn perusmatematiikan teen, mutta siinä se sitten on”, hän sanoo. Ehkä jotain yli 100 000 välitetystä asuntokaupasta on jäänyt Rytkösen pikkutakin hihaan?

Yksi esimerkki kauaskantoisesta talousajattelusta on erään uudiskohteen myynti. Asuntoon ei löytynyt sopivaa vuokralaista, ja Rytkösen käyttämä välittäjä kysyi lupaa myydä asunto pienellä voitolla. Tarkan euron strategistina hän myöntyi. ”Siinä markkinassa oli sillä hetkellä liikaa vuokra-asuntoja tarjolla”, toteaa Rytkönen.

Ei sankariainesta – vai onko?

Mitään sankaritekoja tai erityisiä tähtihetkiä ei Rytkönen asuntosijoittajana koe tehneensä. Sijoittaminen on hänen mielestään tylsää puuhaa. Parhaana tekonaan hän kuitenkin kokee sen, että yleensäkin aloitti – ja perään harmittelee sitä, ettei aloittanut aikaisemmin, 30-vuotiaana. Omistamiseen Rytkönen ei suhtaudu liian fanaattisesti, ja toteaakin suu virneessä, ettei käärinliinoissa ole taskuja.

”Mä olen pikkuisen idealisti”, sanoo Rytkönen pestistään Vuokranantajat ry:n hallituksessa. Hän on sitä mieltä, että yhdistys edistää vastuullista vuokranantajuutta. Rytkönen kokee, että hänen on hyvä olla mukana edistämässä tämän tyyppistä toimintaa. Parin vuoden kokemuksellaan hän toteaa muidenkin hallitusten jäsenten jakavan samankaltaisia arvoja. Hänen yhtenä henkilökohtaisena tavoitteenaan on, ettei yksityistä vuokranantajaa nähtäisi riistäjänä, joka kiskoo yksinhuoltajan selkänahasta loputkin. ”Vaikka siinä on kysymys ansainnasta, kun suhde on vastuullinen molempiin suuntiin, siinä on kyse jonkun kodista”, Rytkönen sanoo.

Lopuksi Rytkönen muistuttaa, että kohtelemalla vuokralaista hyvin, se kantaa yli ajan. Sillä ei välttämättä saa kaikkein kovimpia vuokratuottoja, mutta asiakassuhteesta tulee vahvempi. Parhaimmillaan tyytyväisen vuokralaisen lähipiiristä löytyy uusi, luotettava ja pitkäaikainen vuokralainen. Täytyy todeta, että hurmaavassa Rytkösessä on sudeettisavolaista sankariainesta, eikä vastuu hänen kanssaan keskustellessa siirry kuulijalle.