asuntomarkkinakatsaus 2/2016

Sijoitusoven Asuntomarkkinakatsaus 2/2016

Asuntosijoittajan on seurattava omien sijoitusten lisäksi myös asuntomarkkinoiden yleistä kehitystä. Halusimme tehdä tarkkailusta helpompaa, joten julkaisimme huhtikuussa Asuntomarkkinakatsauksen, johon kokosimme yhteen loppuvuoden 2015 sekä alkuvuoden 2016 tärkeitä tilastoja ja pyysimme asiantuntijoilta kommentteja alkuvuoden asuntomarkkinasta. Puoli vuotta on vierähtänyt, joten on aika kurkistaa vuoden toiseen katsaukseen. Jälleen on tarjolla paitsi relevanteimpia tilastoja, myös alan asiantuntijoiden näkemyksiä asuntomarkkinatilanteesta. Tässä tiivistelmä asuntomarkkinakatsauksestamme ja artikkelin lopusta löydät linkin, josta voit lukea kaikki asiantuntijoiden kommentit sekä tilastot.

Tärkeimmät tilastot

Osakeasuntojen hinnat

Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat 0,8 % heinäkuusta elokuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,2 % ja muualla Suomessa 0,4 %. Vuoden 2016 elokuussa vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta koko maassa oli 2 258 €, pääkaupunkiseudulla 3 555 € ja muualla Suomessa 1 676 €.

Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys

vanhojen-asuntojen-hintojen-kehitys

Asuinhuoneistojen vuokrat

Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2016 toisella neljänneksellä 2,7 %. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat keskimäärin 2,4 % koko maassa. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,5 % ja muualla Suomessa 2,4 %. ARA-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa 3,1 %.

Keskimääräisten neliövuokrien kehitys

asuinhuoneistojen-vuokrat-jpg

Kohdemäärät

Etuoven tilastojen mukaan myytäviä kohteita oli syyskuussa 2016 jopa yli 6 500 enemmän kuin saman vuoden huhtikuussa. Eniten tarjontaa on tullut lisää omakoti- ja kerrostaloihin, vaikka rivi- ja paritalojen tarjonnassa on myös pientä kasvua. Kerrostaloasuntoja oli tarjolla syyskuussa melkein 2 000 enemmän kuin viime huhtikuussa.

Kohdemäärät

kohdemaarat-2

Markkinointiaika

Etuoven tilastojen mukaan kevään asuntokaupan piristyminen näkyi selkeästi myös asuntojen markkinointiajoissa. Huhti-toukokuun jälkeen markkinointiajat kääntyivät kuitenkin jälleen nousuun. Tästä huolimatta markkinointiajat ovat kaikissa kohderyhmissä matalammalla tasolla kuin alkuvuonna 2016. Kerros-, rivi- ja paritaloissa markkinointiajat ovat jopa lähteneet jälleen hieman laskuun elokuun jälkeen.

Markkinointiaika

markkinointiaika

Uudisrakentaminen

Käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo kasvoi kesä-elokuussa 16,7 % vuodentakaisesta. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi ajanjaksolla 18,1 % ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 15,6 %. Rakennushankkeita aloitettiin samaan aikaan tilavuudella mitattuna 10 % ja asuinrakennushankkeita 11,1 % enemmän kuin vuotta aiemmin.

Uudisrakentamisen volyymi

uudisrakentamisen-volyymi

Viitekorot

Suomen pankin tilastojen mukaan viitekorot ovat pysyneet negatiivisina koko tarkastelujakson. Viimeisen puolen vuoden aikana viitekorot ovat jopa hieman laskeneet.

Euriborkorot päivittäin

euriborkorot-paivittain-jpg

Asiantuntijoiden kommentit

Mia Koro-Kanerva (Vuokranantajat Ry)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Alkusyksyn herääminen on tapahtunut, mikä on tietysti nähty aikaisempinakin vuosina. Kauppa tuntuu käyvän paremmin, mutta tilanne ei ole huippuvuosiin verrattavissa. Lisäksi markkinan piristymisestä raportoivat uutiset ovat olleet   hieman ristiriitaisia ja riippuvaisia siitä, kuka asiasta kertoo. Ristiriitaisuudesta huolimatta piristystä on havaittavissa niin asunto- kuin vuokramarkkinoillakin.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Vuokranantajia tilanne on hieman helpottanut, sillä kysyntää vuokra-asunnoista on ollut. Lisäksi talvi on selkeästi tuonut tietoutta vuokratason asetannasta, eikä meille ole juurikaan tullut puheluita, joissa vuokranantajat ihmettelisivät, miksi kukaan ei vastaa vuokrailmoitukseen. Piristyksen johdosta joillakin paikkakunnilla jotkut vuokranantajat ovat pystyneet tekemään tasokorotuksia, mutta pääsääntö on edelleen, ettei liian innokkaasti kannata vuokraa lähteä nostamaan, ettei jää ilman vuokralaista.

Timo Metsola (Vuokraturva)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Vaikka taloudellisesti elämme edelleen epävarmaa aikaa, on uudisrakentamisessa painettu entistä kovemmin kaasua. Suomen talouden keskeinen veturi onkin nyt asuntorakennus. Vilkkaus johtuu osittain siitä, että rakennusliikkeiden aktiivisuus ruokkii toinen toisiaan.

Tämä voi tietysti olla hyväkin asia edellyttäen, että asunnot menevät kaupaksi. Huolenaiheitakin voi olla. Ensinnäkin, vaikka kaavoittajan mielestä on rakennettu pieniä asuntoja, ne ovat kuitenkin suurelta osin isompia kuin mitä olisi tarpeen. Toinen huolenaihe on se, että uudet asunnot ovat sen verran kalliita, että ne kohdistuvat selkeästi asuntomarkkinoiden kalleimpaan neljännekseen, vaikka kovin kysyntä on nimenomaan edullisemmassa päässä. Matala korkotaso toki auttaa tilannetta, mutta toisaalta kuluttajat eivät ole huolettomia ja talous on edelleen epävarmalla pohjalla. Jos myymättömien uusien asuntojen määrä kasvaa, osa rakennusliikkeistä voi joutua tiputtamaan hintoja, mistä seuraa ongelmia.

Kuten sanottu, mahdollista on, että kaikki rakenteilla olevat asunnot saadaan myytyä ja vuokrattua, mutta riskejä on. Asuntomarkkina on tasapainolaji, eikä rallikilpailurakentamista.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Pääsääntöisesti pitkän linjan asuntosijoittajat ovat olleet odottavalla kannalla tai myyntikannalla. Tällä hetkellä asuntoja ostavista henkilöistä suuri osa on asuntosijoittajia, jotka ovat aloittaneet vasta enintään muutama vuosi sitten. Asuntosijoittajien kannattaakin olla tarkkana. Jos on juuri tapahtumassa muutos, niin on hyvä selvittää mihin se johtaa. Rakennusbuumin seurauksia on nyt syytä seurata tarkasti.

Erkki Heikkinen (Kiinteistömaailma)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Vilkastuminen! Keväästä alkaen kauppamäärät ovat ketjussamme kasvaneet ihan selvästi, ja sydänkesän ydintä lukuun ottamatta kauppavilkkaudessa on ollut selvää kasvua.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Kun koko markkinan kauppa-aktiivisuus kasvaa, edellyttää se ostaja-asiakkailta valmiutta reippaampaan päätöksentekoon kuin hiljaisessa markkinassa. Muitakin on enemmän tosimielellä liikkeellä, joten jos ei ole valmiutta toimia riittävän nopeasti, ei saa haluamaansa. Myyjäasiakkaille tilanne on tietenkin herkullisempi kuin alkuvuonna tai vuosi pari sitten, kun mahdollisia ostajia liikkuu enemmän.

Tommi Rytkönen (Nooa Säästöpankki)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Asuntomarkkinoiden tilastointiin tuli pieni tekninen muutos, kun tiedon jakelu siirtyi KVKL:lle. Lukujen vertailtavuus saattaa siis olla hankalaa ja uutisointi on ollut välillä ristiriitaista. Tästä huolimatta keväällä markkinaan tuli selkeästi pientä positiivista virettä, mikä johtunee ihan siitä syystä, että moni kotitalous, joka oli lykännyt asunnon hankintaa tai vaihtoa totesi, että tämä on varmaan se ”uusi normaali”. Epävarmuuteen siis paitsi totuttiin, myös kyllästyttiin. Markkinoilla tämä näkyi kauppamäärien elpymisenä myös perheasunnoissa, vaikka yleisesti ollaankin kaukana huippuvuosista.

Loppukevät näytti kuitenkin olevan väliaikainen pirske, sillä heinäkuu oli monin paikoin normaaliakin rauhallisempi. Toistaalta elo-syyskuussa piristys taas jatkui, joten ilmeisesti omaan tarpeeseensa ostava kansalainen liikehtii nyt näytöillä hieman vilkkaammin kuin parina viime syksynä. Päätöksentekoon kannustavat kohonneet vuokrat, ajan saatossa kasvanut tarvelähtöinen paine (lapset kasvavat, perheitä perustetaan tai järjestellään uudestaan jne), matalat korot ja hieman joustanut hintataso (paitsi pienissä asunnoissa). Myös uudistuotannon nytkähtäminen uuteen nousuun käynnistää asuntokaupan ketjuja ravintoketjun yläpäästä.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Asuntosijoittajalle tilanne on muuttunut ehkä haastavammaksi – vuokrankorotuksissa pitää olla hyvin varovainen (vaikka hoitokulut nousevatkin). Lisäksi järkevää ostettavaa on haastavaa löytää, kun ensiasunnon ostajatkin ovat palailleet markkinoille, vaikka eivät ihan entisessä määrin. Asuntosijoittamisesta on eri muodoissaan tullut jälleen ”muodikasta” ja näin ollen kilpailu kiinnostavista kohteista on entistä kovempaan. Tämä tyypillisesti näkyy myös asuntojen hinnoissa.

Tärkeimmät poiminnat

 

  • Asuntomarkkinat ovat piristyneet hiljaista heinäkuuta lukuun ottamatta: kauppamäärät sekä hinnat ovat hieman nousseet ja korot ovat pysytelleet matalalla.
  • Vuokranantajat ovat olleet maltillisia vuokrankorotusten suhteen, joten vuokralaisia on riittänyt. Vuokrankorotusten suhteen on kuitenkin edelleen syytä olla varovainen.
  • Uudisrakentamisbuumissa myös riskinsä: tarjonta ei täysin vastaa kysyntää hinnan sekä asuntojen koon puolesta, joten vaarana on, että asuntoja ei mene kaupauksi. Tilannetta on syytä seurata.

Lue koko katsaus täältä.