sijoitusasunnon ostaminen vuokrattuna

Sijoitusasunnon ostaminen vuokrattuna

Sijoitusasuntoa etsivälle asuntosijoittajalle saattaa myynti-ilmoituksia selaillessa tulla vastaan myös valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja. Jotkut sijoittajat ovat näistä kovin mielissään, sillä ei itse tarvitse nähdä vaivaa, eikä käyttää rahaa vuokralaisen löytämiseen. Osa taas karttaa kyseisiä mahdollisuuksia, sillä ei itse pysty vaikuttamaan vuokralaisen valintaan. Tilanteeseen liittyy toki monia muitakin seikkoja, minkä vuoksi tällaista tarjousta on syytä punnita huolella. Raapustimme aiheesta jutun, jotta tilanteen tullen voit tehokkaammin miettiä, onko diili hyvä vai ei.

Miksi myyjä myy?

Joskus muut asuntosijoittajat voivat myydä jo vuokrattuja huoneistojaan tai isommat toimijat myyvät yksitellen suuremmista kohteista jo vuokrattuja asuntoja. Molemmissa tilanteissa on hyvä olla tarkkana ja laskelmoida tilanne yhtä huolellisesti kuin tyhjää asuntoa ostaessa. Lisäksi, jos myyjänä on toinen asuntosijoittaja, on tärkeää tiedustella myyjän motivaatiota myymiseen. Taustalla saattaa olla sijoitusstrategian muuttaminen tai sijoituspaikkakunnan vaihtaminen. Toisaalta myynnin syitä kysellessä voi sijoituksesta käydä ilmi jotain, mikä saa sinut siirtymään seuraavaan kohteeseen. Tärkeää on siis tehdä pohjatyö kunnolla, vaikka kohteessa olisikin jo vuokralainen valmiina.

Vuokralainen

Selkeää on, että valmiiksi vuokratun asunnon vuokralaiseen ei pysty itse vaikuttamaan, vaan vuokralainen tulee niin sanotusti paketin mukana. Jos jostain syystä et ole tyytyväinen vuokralaiseen, sopimuksen voi irtisanoa vain lain puitteissa (lue lisää vuokrasopimuksen irtisanomisesta). Irtisanominen voi siis tilanteesta riippuen vähintäänkin viedä aikaa sekä olla vaikeaa, ellei jopa mahdotonta. Toisaalta vuokralaisen ollessa hyvä ja luotettava, voit säästää ajan lisäksi myös rahaa, kun et joudu laittamaan vuokrailmoituksia tai palkkaamaan välittäjää.

Vuokrasopimus

Jos ostat valmiiksi vuokratun huoneiston, siirtyy voimassa oleva vuokrasopimus sinulle sellaisenaan, etkä itse pysty vaikuttamaan sopimuksen ehtoihin. Lain mukaan näin tapahtuu silloin, jos 1) vuokralainen on ennen luovutusta ottanut huoneiston hallintaansa, 2) luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai 3) vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys. Tyypillisesti vuokrattua asuntoa ostaessa vuokralaisella on jo asunto hallinnassaan, jolloin vuokrasopimus sitoo myös uutta vuokranantajaa.

Uutena omistajana et siis voi tehdä uutta vuokrasopimusta tuosta vain. Vuokralaisen kanssa on kuitenkin mahdollista sopia uudesta sopimuksesta ja uusista ehdoista, mikäli koet sen tarpeelliseksi. Lue siis tarkkaan olemassa oleva vuokrasopimus ja sovi vuokralaisen kanssa uudesta, jos on tarve.

Vakuus

Yleensä vakuus siirtyy myös sellaisenaan uudelle omistajalle. Tästä on kuitenkin hyvä vielä sopia myyjän kanssa etukäteen epäselvyyksien välttämiseksi.

Vuokrataso

Vuokrasopimuksen siirtyessä samanlaisena uudelle omistajalle, säilyy vuokra luonnollisesti myös ennallaan. Alueen vuokrataso kannattaakin selvittää jo ennen ostopäätöstä, jotta voit varmistaa, että asunnon vuokra on linjassa kyseisen asuinalueen yleisen vuokratason kanssa. Liian alhainen vuokra ei tietysti ole hyväksi, mutta ei myöskään liian korkea. Mikäli vuokra on asetettu liian korkeaksi, voi sitä olla vaikea vuokrata samalla vuokralla uudestaan ja tuottoprosentti on todellisuudessa alhaisempi kuin aluksi olet laskelmoinut. Ole siis tarkkana paitsi vuokrasopimuksen myös itse vuokran kohdalla.

Tärkeitä käytännön huomioita

On hyvä huomioida, että asuntoa ei välttämättä pääse lainkaan katsomaan, sillä siinä asuu vuokralainen. Voi siis olla, että tällaisen tarjouksen tullessa vastaan, joudut tekemään ostopäätöksen pelkkien asiakirjojen sekä valokuvien perusteella.

Lisäksi, mikäli ostat valmiiksi vuokratun huoneiston, muista, että saamaasi vuokrasopimuskappaleeseen on tehtävä siirtomerkintä.

Välittömästi kauppojen jälkeen myyjän on ilmoitettava vuokralaiselle asunnon myymisestä. Vuokralaiselle voi olla hieman hämmentävää, jos yhtäkkiä uutena omistajana ilmoitat omistavansa asunnon ilman, että tuttu vuokranantaja on siitä ensin mitään ilmoittanut.

Myyjän ilmoituksen jälkeen sinun on itsekin tiedotettava vuokralaiselle olevasi uusi vuokranantaja. Luonnollisesti on myös ilmoitettava vuokralaiselle omat yhteystiedot sekä uudet vuokranmaksutiedot.

On myös hyvä yrittää sopia vuokralaisen kanssa tapaaminen asunnolle, jotta pääset näkemään vuokralaisen sekä samalla asunnon, etenkin, jos et sitä vielä ennen ostamista nähnyt.

Plussat ja miinukset

 

+ Säästää aikaa, kun saa vuokralaisen valmiina

+ Säästää rahaa, kun saa vuokralaisen valmiina

+ Kohteen voi saada alle markkinahinnan

– Ei voi olla varma vuokralaisen luotettavuudesta

– Vuokrasopimus ei välttämättä miellytä ja uusia ehtoja ei välttämättä saa sovittua

– Mikäli ongelmia vuokralaisen kanssa ilmenee, irtisanominen voi olla vaikeaa