Sijoitusasunnon myynnin perusteita

Sijoitusasunnon myynnin perusteet

Sijoitusasunnon myynti on monelle asuntosijoittajalle jossain vaiheessa prosessia ajankohtaista. Luonnollisesti pelkkään arvonnousuun keskittyville asuntosijoittajille myynti on useammin edessä, kun taas asuntoja vuokraavat asuntosijoittajat tyypillisesti pitävät sijoitusasuntonsa pidempään eli ovat myyntitilanteessa harvemmin. Sijoitusasunnon myyntiin liittyy kuitenkin paljon huomioitavaa, sillä prosessi poikkeaa hieman omistusasunnon myynnistä. Kokosimmekin yhteen muutamia seikkoja, joita on syytä miettiä, mikäli sijoitusasunnon myynti on ajankohtaista.

Mieti tarkkaan, milloin on syytä myydä

Etenkin osakkeisiin sijoittaessa puhutaan usein exit-strategiasta eli voittojen kotiuttamisen suunnitelmasta. Myös asuntosijoittamisessa on syytä miettiä jo etukäteen suunnitelmaa siihen, kuinka sijoitus muutetaan tarvittaessa rahaksi. Esimerkiksi flippaajalla asunnon myynti on automaattisesti osa strategiaa ja voitto tehdään nimenomaan myynti- ja ostohinnan erotuksella. Vuokraustoimintaa harjoittavalla asuntosijoittajalla asunnon myynti ei kuitenkaan ole osana päivittäistä sijoitustoimintaa. Näin ollen asuntoja vuokraavan asuntosijoittajan on hyvä miettiä itselleen tilanteet tai ehdot, joiden toteutuessa sijoitusasunto myydään. Tällaisia tilanteita voi olla esimerkiksi:

  • asunto ei tuotakaan yhtä hyvin kuin on laskelmoinut
  • vanhemmasta asuntokannasta haluaa eroon sijoittaakseen uudiskohteisiin
  • strategian muuttaminen paikkakunnan, asuntojen koon tms. suhteen
  • taloyhtiöön on tulossa kalliita peruskorjauksia, joilta haluaa välttyä
  • halu realisoida arvonnousu

Kannattaa tarkkaan siis miettiä, milloin on strategiasi kannalta syytä myydä asunto. On myös tärkeää arvoida, onko asunnon myynti ylipäätään järkevää. Asunnon myynnistä ja uuden ostosta koituu aina kustannuksia, joten mieti jo ennen myyntiä, onko siitä enemmän hyötyä vai haittaa. Mikäli asunto ei tuotakaan odotustesi mukaan, on silti ensin hyvä arvioida, voisitko parantaa tuottoa esimerkiksi pienellä pintaremontilla. Jos taas taloyhtiöön on tulossa tulevina vuosina suuria peruskorjauksia, kannattaa ennen myyntipäätöstä laskelmoida remonttien kustannukset ja mahdolliset hyödyt. Laske siis ensin tarkkaan, onko järkevää luopua sijoitusasunnosta, etenkin, jos se tuottaa hyvää kassavirtaa.

Selvitä huolellisesti markkinahinta

Mikäli syvällisen pohdinnan jälkeen tai osana strategiaasi päädyt myymään sijoitusasuntosi, selvitä ensin sen markkinahinta. Asuntomarkkinat ovat tehottomat, sillä asuntojen markkina-arvo ei aina ole automaattisesti yhtä suuri kuin myyntihinta. Markkinahinnan selvittäminen on siis tärkeä osa myyntihinnan määrittämistä. Jos tunnet alueen hyvin, on hinnan määritteleminen helpompaa. Vieraammassa kaupungissa arvon määrittäminen vaatii kuitenkin syvempää tutkiskelua.

Asuntojen hintatieto-palvelu sekä erilaiset asuntojen myyntisivustot voivat molemmissa tapauksissa auttaa arvioimaan sopivan markkina-arvon. Lisäksi muutamaa välittäjää kannattaa oman taustatyön jälkeen pyytää joka tapauksessa tekemään hinta-arvio. Välittäjät tulevat paikan päälle ilmaiseksi ja heillä on omat työkalunsa myyntihinnan määrittämiseen. Itse on hyvä ensin ottaa selvää markkinahinnasta, jotta osaat paremmin keskustella välittäjien kanssa sekä arvioida heidän mielipiteitään.

Kun olet selvittänyt markkinahinnan, täytyy miettiä vielä pyyntihinta. Neuvottelut ostajan kanssa ovat aina yksittäistapauksia, mutta useimmiten on syytä varautua siihen, että ostaja tinkii. Siksi ennen sijoitusasunnon myyntiä on hyvä miettiä pyyntihinta, ja kuinka paljon olet mahdollisesti valmis siitä joustamaan. Selvitä siis ensin markkinahinta, jonka jälkeen aseta sekä tavoitehinta että pyyntihinta. Markkinahinta on hyvä pohja hintojen määrittelylle, sillä hinnan asettamisessa kannattaa olla realistinen.

Markkinoi ja myy ammattitaitoisesti

Itse sijoitusasunnon myynti vaatii myös aikaa ja vaivaa. Asuntoa täytyy markkinoida ja myydä aktiivisesti, jotta saat sijoitusasuntosi mahdollisimman nopeasti kaupaksi. Etenkin, jos asuntosi on tyhjillään, on asunto hyvä saada vikkelästi myytyä. Yksi perinteisimmistä keinoista on mainostaa asuntoa paikallisessa lehdessä. Toisaalta suuri osa ilmoituksista ja asunnon ostajista on siirtynyt verkkoon. Voit siis mainostaa asuntoasi erilaisilla verkkosivuilla kuten Etuovi, Oikotie tai Nettiasunto. Luonnollisesti voit myös omissa sosiaalisen median kanavissasi markkinoida sijoitusasuntoasi. Jotkut asuntosijoittajat kirjoittavat blogia asuntosijoittamisesta ja myyvät samalla sivulla aika ajoin asuntojaan. Muista, että on hyvä hyödyntää useampaa kuin yhtä kanavaa.

Kuten mainitsimme artikkelissa Kannattaako sijoitustoimintaa ulkoistaa?, sijoitusasunnon myynnissä voi käyttää kiinteistönvälittäjän apua. Myyntitoimeksiannon avulla voit hyödyntää ammattilaisen tietotaitoja sekä verkostoja ja mahdollisesti myydä asunnon nopeammin kuin omin avuin. Myyntitoimeksiannon palkkiot vaihtelevat palveluntarjoajasta sekä paikkakunnasta riippuen, ja ne voivat olla joko kiinteä asuntokohtainen summa tai tietty prosentti myyntihinnasta. Tämän palkkion voi kuitenkin vähentää verotuksessa.

Huolehdi verotuksesta

Sijoitusasuntosi arvo realisoituu myytäessä, joten joudut maksamaan veroa myyntivoitosta. Kyseistä veroa kutsutaan myyntivoitto- tai luovutusvoittoveroksi, joka peritään silloin, kun myyt asunnon kalliimmalla hinnalla kuin olet sen aikanaan ostanut. Kyseinen vero maksetaan siis osto- ja myyntihinnan erotuksesta. Summasta vähennetään kuitenkin ennen veron maksamista vielä asunnon hankintaan ja myyntiin liittyvät kulut. Lisäksi voit vähentää sijoitusasuntoon tekemiesi perusparannuksien kustannukset, jos niitä ei ole vähennetty vuokratulojen verotuksessa.

Esimerkiksi, jos olet ostanut asunnon, joka maksoi 80 000 euroa, ja myyt sen nyt 100 000 eurolla, maksat veron 20 000 eurosta. Tuosta 20 000 eurosta vähennetään kuitenkin ensin asunnon hankintaan sekä myyntiin liittyvät kulut. Hankintakuluja ovat siis esimerkiksi varainsiirtovero tai ostotoimeksianto. Myyntikuluja voi esimerkiksi olla ilmoitukset lehdessä ja verkossa tai kiinteistövälittäjän myyntipalkkio. Jos olet tehnyt perusparannukseksi laskettavia remontteja, kuten parvekkeen lasitus, voit vähentää myös nämä kulut verotuksessa.

Myyntivoittovero on 30% 30 000 euron osuudelta ja 34% 30 000 euroa ylittävältä osuudelta. Huomioi, että myyntivoitto verotetaan sen vuoden tulona, jonka aikana sopimus kaupasta on tehty. Toisin sanoen kauppahinnan maksuajankohta ei vaikuta verotusajankohtaan, vaan vero maksetaan kauppakirjan päivämäärän mukaan.

Sijoitusasunnon myynnin tärkeät huomiot

 

– Mieti, milloin strategiasi kannalta on syytä myydä

– Kun haluat myydä, arvioi ja laske, onko se järkevää

– Mikäli päätät myydä, selvitä markkinahinta

– Pyydä vähintään 3 kiinteistönvälittäjää arvioimaan asuntosi markkina-arvo

– Määritä pyyntihinta sekä tavoittelemasi myyntihinta

– Päätä myytkö itse vai välittäjän avulla

– Jos myyt itse, markkinoi asuntoa usemmassa eri kanavassa

– Kun saat asunnon myytyä, huolehdi verotuksesta