Kuinka välttää vuokrauksen sudenkuopat?

Vuokranantajien kiertueella on tänä keväänä aiheena vuokrauksen sudenkuopat. Kaikille avoimessa koulutuksessa syvennytään asuntosijoittajien yleisiin ja yllättäviin ongelmiin sekä jaetaan vinkkejä niiden välttämiseksi ja ratkaisemiseksi. Kävimme kuuntelemassa Vuokranantajien neuvontalakimiehen, Ville Hopsun, pitämän kaksituntisen koulutuksen, josta lähdimme taskut täynnä hyödyllistä tietoa. Hopsu kävi läpi 5 tapausta ja niihin liittyviä lakeja, säännöksiä sekä neuvoja. Halusimmekin nyt jakaa tiivistelmän vinkeistä avuksesi.

TAPAUS 1: Kannattaako vuokralaisten kanssa tehdä yhteinen vai erillinen sopimus?

Vuokranantaja joutuu joskus pohtimaan, kannattaako vuokralaisten kanssa tehdä yhteinen vai erillinen sopimus. Kaksioon voi esimerkiksi muuttaa pariskunta tai kaksi kaverusta, jotka syystä tai toisesta pyytävät erilliset vuokrasopimukset.

Tärkeitä huomioita yhteisen ja erillisen vuokrasopimuksen tekemiseen:

  • Vuokranantajan kannalta yhteinen sopimus on aina turvallisempi. Yksi vuokralainen ei voi ikinä irtisanoa vain itseään, sillä yhteisen vuokrasopimuksen päättämiseen tarvitaan aina kaikkien vuokralaisten suostumus. Lisäksi, mikäli yksi päättää muuttaa pois, asuntoon jäävät ovat vastuussa koko vuokrasta.
  • Muista sopia vakuudesta jo vuokrasopimuksen tekohetkellä. Mikäli vuokralaisilla on yhteinen sopimus, voi vakuuden lain mukaan palauttaa kenelle vuokralaiselle tahansa. Tästä voi kuitenkin aiheutua riitaa, jos yksi on maksanut koko vakuuden eikä sitä palauteta hänelle. Sovi siis jo etukäteen vakuuden maksamisesta ja vuokrasuhteen päättyessä myös vakuuden palauttamisesta.
  • Vuokralaiset voivat haluta erilliset sopimukset esimerkiksi yleisen asumistuen saamisen vuoksi. Voit kiertää tämän tekemällä sopimuksen toisen nimiin, joka alivuokraa asuntoa tuen saajalle. Voit hyödyntää samaa tapaa esimerkiksi kimppakämpissä, joista opiskelijat saattavat lähteä vaihtoon ja vuokralaiset vaihtua usein. Vuokranantajana et voi kuitenkaan tuolloin täysin tietää, ketä asunnossa asuu, sillä vuokrasopimus on yhden hengen nimissä.

TAPAUS 2: Mitä voi ja kannattaa tehdä, kun vuokralainen jättää vuokrat maksamatta?

Ehkä yksi yleisimmistä ongelmista, joihin asuntosijoittaja vuokraustoiminnassa törmää, ovat myöhästyneet tai maksamattomat vuokrat. Vuokratulo mahdollistaa asuntosijoittajan toiminnan, joten mikäli vuokranmaksussa on häikkää, voi se pahimmillaan aiheuttaa paitsi vaivaa myös kovia tappioita asuntosijoittajalle.

Tärkeitä huomioita maksamattomien vuokrien selvittämiseen:

  • Jos alat saada vuokria myöhässä jatkuvasti, voit irtisanoa vuokrasopimuksen. Vuokranmaksu on vuokralaisen tärkein velvoite ja sen laiminlyöminen on riittävä peruste vuokrasuhteen irtisanomiselle. Muista kuitenkin toimittaa irtisanomisilmoitus ja purkuvaroitus todistetusti (tekstiviesti tai sähköposti ei riitä, vaan ilmoitus täytyy esimerkiksi viedä vuokralaiselle henkilökohtaisesti ja pyytää vuokralaista allekirjoittamaan).
  • Reagoi nopeasti! Etenkin, jos vuokra jää kokonaan maksamatta, puutu saman tien ongelmaan. Mikäli et kysele vuokran perään, annat vuokralaiselle kuvan, ettei sillä ole niin suurta merkitystä. Vuokralaisen jättäessä 2kk:n vuokrat ovat maksamatta, on sinulla oikeus purkaa vuokrasopimus. Jos vuokralainen ei sopimuksen päättymisestä huolimatta suostu lähtemään asunnosta, ota yhteyttä paikalliseen käräjäoikeuteen ja hae häätöä.
  • Muista, että vuokrasuhteen irtisanominen ei ole sama kuin vuokrasuhteen purkaminen. Irtisanomisessa vuokrasuhteen päättyminen kestää, kun vuokrasuhteen purkamisessa vuokrasuhde päättyy heti. Lue lisää täältä.

TAPAUS 3: Miten kunnossapitovastuu jakautuu osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä?

Tekevälle sattuu ja rapatessa roiskuu. Ongelmana onkin usein se, kuka sattumisen ja roiskumisen korvaa? Laissa on tästä määritelty yksinkertaisessa pykälässä, joka kuitenkin käytännössä on monimutkaisempi. Näin ollen kunnossapitovastuu aiheuttaa usein päänvaivaa ja riitatilanteita vuokraustoiminnassa.

Tärkeitä huomioita kunnossapitovastuuseen liittyen:

  • Yksinkertaistettuna pinnat (esim. lattia, seinät, sisäovet, sisäikkunat) kuuluvat osakkeenomistajalle ja rakenteet sekä perusjärjestelmät (esim. ilmanvaihto, putket, ulko-ovi, ulkoikkunat) taloyhtiölle.
  • Tyypillisesti vahingonaiheuttaja korvaa aiheutuneet vahingot ja useimmiten kulut menevät vahingonaiheuttajan vakuutuksen piiriin. Onkin tärkeää, että sekä vuokranantajalla että vuokralaisella on omat vakuutukset vahinkojen varalle.
  • Kotivakuutus voi ja kannattaa olla yksi ehto vuokrasopimuksessa. Vuokranantajana et voi kuitenkaan käytännössä valvoa vuokralaisen kotivakuutusta eikä sen puuttuminen ole riittävä peruste vuokrasuhteen irtisanomiselle tai purkamiselle. Siksi vuokralaiselle kannattaa myydä kotivakuutuksen hyödyt esimerkiksi mainitsemalla, ettei vuokranantaja eikä taloyhtiö ole velvollisia korvaamaan vuokralaisen irtaimistoa tai sijaisasumista.
  • Esimerkiksi, jos vuokralainen sammuu suihkuun ja aiheuttaa vesivahingon myös alakerran huoneistossa, on vuokralainen siitä vastuussa. Taloyhtiö kuitenkin hoitaa korjauksen alakerran huoneistossa perustasoon saakka ja huoneistossasi rakenteisiin saakka.

TAPAUS 4: Mikä on perustasoa ja mikä ei?

Perustaso on taso, joka asunnoissa on rakennusvaiheessa ollut tai taso, joka on myöhemmin tehty tasokorotuksen kautta kaikkiin huoneistoihin. Kun osakkeenomistaja tekee omia remontteja ja nostaa asunnon tasoa on vahinkotilanteissa monesti epäselvyyttä siitä, kuka korvaa ja etenkin mihin tasoon.

Tärkeitä huomioita remontointiin ja perustasoon liittyen:

  • Yleinen sääntö on, että mikäli taloyhtiö on vastuussa korjauksesta, sen velvollisuus on korjata asunto perustasoon asti. Jos siis sijoitusasuntosi lattiaan on tullut vaurio ja perustason lattia on muovimatto, taloyhtiö korvaa remontin muovimaton kulujen mukaan ja joudut maksamaan loput, mikäli asunnossasi on laminaatti tai parketti.
  • Tyypillinen riita on, että taloyhtiö vaatii esimerkiksi muovimaton poistamista ennen laminaatin tai parketin asentamista. Taloyhtiö ei voi tätä kuitenkaan vaatia, vaan osakkeenomistajalla on oikeus asentaa uusi lattia muovimaton päälle, sillä pinnat ovat osakkaan. Et siis tarvitse remonttiin taloyhtiön lupaa, pelkkä ilmoitus riittää. Laki vaatii, että taloyhtiölle täytyy ilmoittaa remonteista, jotka voivat vaikuttaa toisen osakkeenomistajan asumiseen tai taloyhtiön rakenteisiin tms.
  • Uusi asbestilainsäädäntö tuli voimaan vuoden 2016 alusta. Lainsäädäntö koskee purkutöitä eli niitä remontteja, joissa rakenteita ja pintoja poistetaan ennen vuotta 1994 rakennetuissa taloissa. Laki määrää, että purkutöissä on tehtävä asbestikartoitus, jossa selvitetään, onko huoneistossa asbestia. Lue lisää esimerkiksi täältä.
  • Asbestilainsäädäntö on aiheuttanut myös epäselvyyksiä taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Isännöitsijät saattavat yrittää laittaa taloyhtiön remontin yhteydessä asbestikartoituksen osakkeenomistajan piikkiin ja väittää, että tämä ei ole perustasoa. Työntilaaja on kuitenkin se, joka maksaa asbestikartoituksen.

TAPAUS 5: Mitä voi ja kannattaa tehdä, jos vuokralainen on kadoksissa?

Joskus käy niinkin, että vuokralainen katoaa. Huolestua kannattaa siinä vaiheessa, kun vuokralaista ei saa useista yrityksistä huolimatta kiinni. Toimintatavat hieman riippuvat siitä, onko kadonnut vuokralainen hoitanut vuokranmaksunsa vai ei.

Tärkeitä huomioita vuokralaisen katoamistilanteen selvittämiseen:

  • Asunnon kunnon näkeminen auttaa selvittämään tilannetta. Näin ollen, on hyvä yrittää heti päästä katsomaan asuntoa, mikäli vuokralaiseen ei saa yhteyttä. Mikäli asunnossa on tavaraa, mutta vuokralaista ei näy eikä kuulu missään, voit yrittää ottaa yhteyttä maistraattiin, sosiaalitoimistoon tai poliisiin. Vaikka näistä ei välttämättä kerrota mitään, voit saada vihjeitä vuokralaisen olinpaikasta.
  • Muista, että vuokra-asuntoon ei saa mennä omilla avaimilla ilman vuokralaisen lupaa! Jos et saa vuokralaista kiinni puhelimitse tai sähköpostitse pitkään aikaan, on syytä lähettää vuokralaiselle kirje, jossa ilmoitetaan, että olet tulossa käymään. Kirjeessä kannattaa mainita, että vuokralaisen tulee ilmoittaa, mikäli aika ei sovi, jolloin vuokralaisen vastaamattomuus ei ole este asuntoon menemiselle.
  • Jälleen, mikäli vuokrat ovat maksamatta, on asiaan syytä puuttua jo hyvissä ajoin, sillä kadonneen vuokralaisen saaminen ulos asunnosta voi kestää. Jos 2kk:n vuokrat ovat maksamatta, on vuokranantajalla peruste purkaa vuokrasopimus.