asuntosijoittamisen-10-strategiaa

Asuntosijoittamisen 10 tyypillistä strategiaa

Asuntoihin voi sijoittaa useammalla eri tavalla. Sijoittaja voi itse valita millaiseen asuntoon sijoittaa, mistä sen ostaa, miten pitkään sen aikoo pitää ja millaista tuottoa tavoittelee. Luonnollisesti oman pääoman ja lainarahan määrä vaikuttaa merkittävästi sijoitusstrategian valintaan. Lisäksi omat tavoitteet sijoittamisen suhteen vaikuttavat strategiavalintaan. Ennen sijoittamisen aloittamista on siis hyvä istua hetkeksi alas, ja miettiä omia intressejä käytettävissä olevien resurssien kautta. Kuten mainittu, tapoja on lukuisia, joten kaikkia mahdollisia strategioita emme tässä käy läpi. Tämä laatimamme lista esitteleekin lyhyesti Suomessa 10 yleisesti käytettyä asuntosijoittamisen strategiaa.

1. Vuokratuottoon keskittyminen

Yksi yleisimmistä strategioista asuntosijoittamisessa on ostaa ja vuokrata asunto eli pitää asunto pidemmän aikaa. Tarkoituksena on yksinkertaisesti kerryttää kuukausittaista kassavirtaa vuokratulon kautta. Tässä strategiassa asunnon arvonnousu ei siis ole avainasemassa, vaan se on enemmänkin tervetullut bonus. Useimmiten vuokratuottoon keskittyvät asuntosijoittajat ostavat pieniä huoneistoja, joiden vuokrattavuus on hyvä. Yksiöiden ja kaksioiden vuokrat ovat myös suhteessa korkeampia pienempiin kuluihin verrattuna. Vuokrattavia asuntoja voi keskittyä ostamaan esimerkiksi kasvukaupunkien keskustoista, laitakaupungilta, pieniltä paikkakunnilta tai arvokkaita asuntoja parhailta paikoilta.

2. Arvonnousuun keskittyminen

Toinen yleinen asuntosijoittajien strategia on keskittyä asunnon hintakehitykseen eli sijoittaa huoneistoihin, joiden arvo oletettavasti nousee tulevaisuudessa. Hintakehitykseen vaikuttavat sekä alueelliset tekijät että koko maan yleinen talouskehitys. Luonnollisesti arvonnousu on voimakkainta kasvavilla kaupunkiseuduilla ja heikointa tai jopa negatiivista talouskehityksestä kärsivillä muuttotappioalueilla. Yleisen kehityksen lisäksi hintaan vaikuttavat asuntokohtaiset tekijät, kuten taloyhtiön ja asunnon kunto. Sijoittaja, joka keskittyy arvonnousuun usein ostaa kohteita alle markkinahinnan ja myy ne kalliimmalla eteenpäin. Arvonnousua hakeva sijoittaja voi myös ostaa asunnon halvalla, nostaa asunnonarvoa remontoimalla sen edullisesti ja myydä nopeasti eteenpäin. Tätä osta, remontoi, myy- strategiaa kutsutaan arkikielellä flippaamiseksi.

3. Uudiskohteet

Osa sijoittajista haluaa sijoittaa uusiin kohteisiin, sillä tuolloin asunnon ja taloyhtiön remonteista ei tarvitse pitkään aikaan stressata. Uudiskohteet ovat kuitenkin usein huomattavasti kalliimpia eikä vuokratuotto ole välttämättä yhtä hyvä kuin vanhoissa asunnoissa niiden remonttikuluista huolimatta. Toisaalta uusissa asunnoissa on tyypillisesti toimivampi pohjaratkaisu, parempi äänieristys, korkeampi energiatehokkuus ja alhaisempi yhtiövastike kuin vanhemmissa asunnoissa. Lisäksi osa uudiskohteista on edullisia vanhaan asuntokantaan verrattuna, kun asuntojen koko elinkaari huomioidaan. Markkinoilla on siis myös uusia huoneistoja, joihin sijoittamalla voi päästä käsiksi samoihin tai jopa korkeampiin vuokratuottoihin kuin vanhoissa asunnoissa.

4. Soluttaminen

Pienten asuntojen kysyntä on kasvavissa kaupungeissa noussut niin korkeaksi, että etenkin yksiöistä on näissä kaupungeissa kova pula. Vastaavasti isoista asunnoista on paljon tarjontaa niihin kohdistuvan kysynnän ollessa matalalla. Jotkut sijoittajat ovat ratkaisseet tämän ongelman ostamalla edullisia suurempia asuntoja, jotka ovat pohjaratkaisultaan sopivia soluasunnoiksi. Nämä asunnot voi muuttaa kimppakämpiksi esimerkiksi asentamalla lukot jokaisen makuuhuoneen oveen. Soluasuntojen haluttavuus on usein korkeampi opiskelijakaupungeissa ja oppilaitosten läheisyydessä. Vaikka vuokratuotto voi nousta soluasunnoissa jopa korkeammaksi kuin yksiöissä, vaatii hallinnointi ajoittain enemmän aikaa ja vaivaa, sillä vuokralaisia on enemmän.

5. Keskeneräiset huoneistot

Osa sijoittajista keskittyy piirustus- tai rakennusvaiheessa olevien asuntojen ostamiseen ja eteenpäin myymiseen. Erityisesti hintojen kasvaessa tämä strategia toimii, sillä asunnon arvo voi nousta merkittävästi rakentamisen aikana, jolloin tuotto tulee nimenomaan komeasta arvonnoususta. Lisäksi joidenkin rakennusliikkeiden tarjoamiin asuntoihin aivan rakentamisen alkuvaiheessa omaa pääomaa ei juuri tarvita, vaan sijoittaja saa pienellä pääomalla asunnon ja ohessa suuren taloyhtiön lainan. Kyseinen strategia voi toimia, sillä moni omaa kotia etsivä haluaa nähdä asuntonsa valmiina ja uskaltaa vasta huoneiston nähtyään tehdä ostopäätöksen.

6. Kalustetut asunnot

Jotkut asuntosijoittajat ansaitsevat tuottonsa vuokraamalla kalustettuja huoneistoja. Kalustettujen asuntojen vuokrauksen tuotto perustuu yksinkertaisesti kalliimpaan hintaan, sillä kalustetusta asunnosta voi luonnollisesti pyytää korkeampaa vuokraa kuin kalustamattomasta asunnosta. Kalustettuja huoneistoa voi tarjota hieman eri hinnoilla riippuen vuokra-ajan pituudesta; lyhyempi ajanjakso on tavallisesti kalliimpi kuin pidempi ajanjakso. Kalustettuja asuntoja haluaa vuokrata paitsi lomailijat ja turistit myös yritykset. Kalustetun asunnon vuokraaminen voi kuitenkin viedä paljon aikaa, sillä vuokralaiset saattavat vaihtua useammin. Ongelmana tässä strategiassa voivat olla paitsi lyhyet vuokrasuhteet myös heikko tai vaihteleva kysyntä. Toisaalta verkossa on tarjolla Airbnb:n kaltaisia sivustoja, jotka tekevät kalustetun asunnon vuokrauksesta vaivattomampaa.

7. Loma-asunnot

Osa asuntosijoittajista keskittyy loma-asuntojen ostamiseen ja vuokraukseen. Suomessa esimerkiksi kesämökit ja hiihtokeskusten yhteydessä olevat mökit ja asunnot voivat olla oivia sijoituskohteita. Ideana tällaisiin vapaa-ajan asuntoihin sijoittamisessa voi olla joko asuntojen vuokraaminen, tai arvonnousuun keskittyminen eli asuntojen myyminen, kun talous on kasvussa. Ongelmana loma-asuntojen vuokrauksessa on se, että asuntoja ei välttämättä saa vuokrattua ympäri vuoden, jolloin kokonaistuotto voi jäädä matalaksi. Loma-asuntoihin sijoittavatkin usein jo varallisuutta kerryttäneet asuntosijoittajat, jotka käyttävät asuntoa itse muutamia viikkoja vuodessa ja haluavat lisätuloa tyhjille viikoille.

8. Asunnot ulkomailla

Sijoittaja voi myös ostaa asuntoja ulkomailta ja näin hajauttaa sijoitussalkkuaan. Ulkomaille sijoittaminen voi parhaimmillaan tuoda jopa kotimaata korkeampaa tuottoa ja vähintäänkin antaa uutta perspektiiviä kotimaan sijoitustoimintaan. On kuitenkin syytä muistaa, että ulkomaille sijoittaminen vaatii myös enemmän perehtymistä kuin kotimaahan sijoittaminen. Kohdemaasta täytyy perusteellisesti tuntea markkinat, lainsäädäntö, tavat ja kulttuurit ennen kuin sijoituksia ulkomailla kannattaa edes harkita. Moni ulkomaille sijoittava ostaakin asuntoja maista, joissa on itse asunut tai useasti lomaillut, jolloin tietotaitoa tai ainakin perustietämystä on jo valmiiksi kertynyt.

9. Toimitilat

Jotkut sijoittajat ostavat asuntojen sijaan liike- ja toimitiloja. Tällainen toiminta ei kuitenkaan suoranaisesti ole asuntosijoittamista vaan kiinteistösijoittamista. Toimitilat ovat monelle houkuttelevia sijoituskohteita, sillä niissä on usein parempi vuokratuotto ja vähemmän sijoittajien välistä kilpailua. Toimitiloihin sijoittaminen on kuitenkin aivan oma maailmansa, sillä ne ovat luonteeltaan hyvin erilaisia kuin asunnot. Ensinnäkin, toimitiloja ostetaan usein suuremmissa kokonaisuuksissa, vaikka yksittäisiin toimitiloihin voi myös sijoittaa. Lisäksi toimitilan käyttöluonne voi vaihdella huomattavasti ja vuokrasuhteet ovat usein pidempiä kuin asuntoja vuokratessa. Toimitiloihin sijoittavalta vaaditaankin osittain erilaista asiantuntemusta ja osaamista kuin asuntosijoittajalta.

10. Rahastot

Sijoittajan ei ole välttämättä pakko itse ostaa asuntoja sijoittaakseen niihin, vaan sijoituksia on mahdollista tehdä myös asuntorahastojen kautta. Eri rahastojen palkkiomalleissa, vähimmäissijoituksissa ja verotuskäytännöissä on kuitenkin huomattavia eroja. Esimerkiksi tuoton maksaminen vaihtelee neljä kertaa vuodessa jaettavista kerran vuodessa jaettaviin malleihin, ja joistain rahastosijoituksista pääsee eroon jokaisena pörssipäivänä, kun toisissa täytyy odottaa kuukausia. Rahastojen kautta asuntosijoittaminen voi olla vaivattomampaa, mutta suuren osan tuotoista vie erilaiset kulut. Rahastojen avulla ei siis välttämättä pääse käsiksi samanlaisiin tuottoihin kuin ostamalla ja vuokraamalla asuntoja itse. Eroja rahastojen välillä on siis paljon ja vaihtoehtoja useita, joten sijoittajan on syytä kunnolla selvittää mihin sijoittaa.