Asuntosijoittaminen tulevaisuudessa - kaupungistuminen ja muuttoliikkeet

Asuntosijoittaminen tulevaisuudessa: Kaupungistuminen ja muuttoliikkeet

Viime vuosina kaupungistuminen on kiihtynyt ja kaupunkialueet ovat laajentuneet entisestään. Toisaalta taas maaseutu sekä pienemmät paikkakunnat ovat supistuneet. Kaupunkien ja alueiden kehityksen sekä muuttoliikkeiden seuraaminen on olennainen osa asuntosijoittamista ja ne vaikuttavat merkittävästi asuntosijoittajan toimintaan. Kyselimmekin aiheesta valtiotieteiden tohtori ja tutkija Timo Arolta. Tässä siis hänen näkemyksiään siitä, mitä Suomessa tulee tapahtumaan seuraavan viiden vuoden aikana kaupungistumisen, alueiden kehityksen sekä muuttoliikkeiden saralla asuntosijoittamisen näkökulmasta.

1. Kaupungistuminen on vauhdittunut Suomessa. Missä Suomen väestö tulee asumaan viiden vuoden päästä?

Kaupungistumisen sijaan voidaan puhua kaupungistumisista. Kaupunkialueiden kasvu ja laajeneminen ovat tosiasia koko Suomessa, mutta kasvuvauhti vaihtelee alueellisesti merkittävästi. Tilastointitavasta riippuen kaupungeissa, taajamissa tai kaupunkialueilla asuu tällä hetkellä 70-85 % suomalaisista. Väestö asuu 5-10 vuoden päästä siellä, missä suurin osa väestöstä tälläkin hetkellä eli suurilla ja keskisuurilla kaupunkiseuduilla sekä niiden vaikutusalueella. Arviolta noin 2/3 osaa väestöstä asuu Helsinki-Tampere-Turku –kasvukolmion alueella ja niiden laajalla vaikutusalueella. Muut suuret keskittymät ovat pohjoisessa Oulun, pohjalaiskolmiossa Vaasa-Seinäjoki-Kokkola, Jyväskylän, Kuopion ja Joensuun vaikutusalueilla. Lisäksi on pistemäisiä keskittymiä ympäri maata esimerkiksi poikkeuksellisen hyvän työpaikka- tai toimialakehityksen tai matkailun ansiosta.

2. Mitkä ovat kaupungistumisen hyödyt ja haitat?

Kaupungistumisen hyötyjen yhteydessä puhutaan usein urbanisaatio- tai lokalisaatioeduista. Tällöin viitataan yleensä muun muassa siihen, että asukas- ja työpaikkamäärän lisääntyminen sekä väestötiheyden kasvaminen lisää tuottavuutta ja uusien ideoiden leviämistä. Tavallaan kasvu vahvistaa kasvua eli yksi tekijä johtaa yhteen positiiviseen asiaan, se taas toiseen ja kolmanteen jne.

Kaupungistumisen haitoista puhuminen on Suomen kontekstissa vähän huvittavaa, sillä asukasmäärä ja väestötiheys ovat jopa Suomen suurimmilla kaupunkiseuduilla erittäin alhaiset. Haitat ehkä usein liitetään asumisen ja elämän kalleuteen tai turvattomuuden tunteeseen.

3. Muuttovoittoisia kaupunkeja ja kuntia on yhä vähemmän. Millaiset kaupungit saavat muuttovoittoa vielä viiden vuoden päästä?

Vuosina 2010-2016 muuttovoittoa maan sisältä sai enää vain joka neljäs kaupunkiseutu tai joka neljäs kunta. Muuttovoittoiset alueet ovat keskittyneet ryppäiksi suurten ja keskisuurten kaupunkien ympärille muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta. Todennäköisesti tilanne on samankaltainen viiden vuoden kuluttua eli kasvavat alueet ovat entistä vahvempia ja supistuvat alueet entistä heikompia.

Muuttoliike on perusluonteeltaan polarisoivaa ja valikoivaa: tämä perusmekanismi lisää alueiden välisiä eroja ääripäiden välillä. Jatkossakin vahvimpia ovat ne kaupungit, jotka kykenevät yhdistämään kovat ja pehmeät vetovoimatekijät. Kovat vetovoimatekijät liittyvät työpaikkakehitykseen, koulutustarjontaan, saavutettavuuteen, kasvaviin keskittymiin jne. Pehmeät vetovoimatekijät taas liittyvät paikan henkeen, fiilikseen ja ilmapiiriin, tapahtumiin, elämyksiin, vetovoimapalveluihin sekä ylipäätään houkuttelevuuteen ja mukavuuteen liittyviin viihtyisyystekijöihin.

4. Millaisiin kaupunkeihin ja kuntiin sen sijaan kohdistuu suurimmat muuttotappiot seuraavan viiden vuoden päästä?

Väestöltään supistuvien ja muuttotappiollisten alueiden yhteisenä piirteenä on sijainti kasvukeskusten ulkopuolella, sijainti keskeisten liikenneväylien ulkopuolella ja rajallinen koulutustarjonta erityisesti korkea-asteen osalta. Lisäksi oman haasteen muodostaa rakennemuutosalueet, jotka ovat läpikäyneet tai läpikäyvät joko työpaikkoihin tai koulutuspaikkoihin liittyviä rakennemuutosshokkeja. Hyviä esimerkkejä ovat esimerkiksi Kouvola tai Savonlinna.

5. Ketkä Suomessa muuttavat ja miksi he muuttavat?

Muuttoliike on luonteeltaan valikoivaa. Suomessa tehdään vuosittain keskimäärin noin 900 000 muuttoa. 2/3 muutosta tapahtuu oman kunnan sisällä ja vain 1/3 muutosta ylittää kuntien väliset rajat. Kuntien rajatkin ylittävistä muutoista yli puolet tapahtuu saman kaupunkiseudun tai työssäkäyntialueen sisällä. Keskimäärin neljä viidestä muuttajasta on alle 35-vuotiaita. Muuttajissa ovat yliedustettuja työlliset ja opiskelijat. Myös koulutustaso lisää muuttoalttiutta: eli mitä korkeampi koulutustaso, sitä suurempi muuttotodennäköisyys.

6. Tulevatko muuttoliikkeet muuttumaan merkittävästi seuraavien viiden vuoden aikana verrattuna viimeisiin viiteen vuoteen?

Maahanmuuton merkitys on kasvanut ja tulee edelleen kasvamaan. Maahanmuutto on useilla alueilla väestökehityksen dynaamisin tai ainoa positiivinen tekijä. Käytännössä kaikki Suomen alueet saavat muuttovoittoa maahanmuutosta alhaisen lähtötason vuoksi. Jopa suurimmissa kasvukeskuksissa maahanmuuton merkitys väestönlisäyksessä on keskeinen tekijä. Oletettavasti muuttojen ja muuttajien määrä vähenee määrällisesti muuttoalttiiden ikäluokkien pienennettyä. Samanaikaisesti muuttajien paikkaan liittyvien valintojen merkitys kasvaa eli ne alueet, jotka houkuttelevat nuoria ja nuoria aikuisia, ovat jatkossa entistä vahvempia.

7. Tulevatko esimerkiksi digitalisaatio ja etätyön lisääntyminen hillitsemään kaupungistumista?

Periaatteessa teknologia mahdollistaa aikaan, paikkaan ja etäisyyksiin liittyvän riippumattomuuden. Osaamis- ja asiantuntijavetoista työtä voi periaatteessa tehdä missä tahansa, miten tahansa ja milloin tahansa. Käytännössä kaupungistuminen tai kaupunkialueiden kasvu on kuitenkin entisestään kiihtynyt 2010-luvulla. Tämä on erikoinen paradoksi. Näyttää siltä, että digitalisaatio entisestään korostaa kasvokkain tapahtuvien kontaktien merkitystä. Lisäksi on merkkejä siitä, että osaamisvetoiset työpaikat hakeutuvat sinne, missä on osaavaa työvoimaa ja keskittymiä, eikä päinvastoin kuten ennen. Lisäksi siellä, missä on osaamisvetoisia keskittymiä, on myös niitä tukevia palveluita. Oletusten vastaisesti siis kaupungistuminen näyttää jopa vahvistuvan tietoteknologian, digitalisaation ja etätyömahdollisuuksien parantuessa.

8. Tuleeko alueellinen polarisaatio korostumaan myös kaupunkien sisällä?

Suurten kaupunkien sisällä on ollut perinteisesti sisäisiä eroja osa-alueiden välillä. Suomessa tämä koskee käytännössä ensisijaisesti pääkaupunkiseutua ja pienemmässä mittakaavassa Tamperetta ja Turkua. Kasvava maahanmuutto ja vieraskielisten osuuden lisääntyminen saattavat korostaa kaupunkien sisäisiä eroja ja lievää segregaatiota em. kaupungeissa.

9. Mitä tekijöitä asuntosijoittajien tulisi ottaa huomioon sijoituskaupunkia valitessa?

Nostaisin kärkeen neljä keskeistä tekijää, jotka ovat vahvasti sidoksissa toisiinsa: kasvu, sijainti, liikenneyhteydet ja korkeakoulut. Kasvulla tarkoitan kaikkien kasvun osatekijöiden huomioimista. Ei siis vain asukasmäärän kasvua, vaan alueen työpaikkakehitystä, yritysperustannan ja yrityskannan kasvua, matkalilija-, vieralija- ja tapahtumakävijöiden määrän kehitystä sekä tietysti investointien ja pääomien kohdistumista alueelle. Hyvä sijainti ja sujuvat yhteydet ovat itsestäänselvyys. Lisäksi korkeakoulujen olemassaolo alueella on varma merkki tulevasta kasvusta. Korkeakoulut luovat ympäristöön sellaisia myönteisiä kerrrannaisvaikutuksia, joiden arvoa ei ole mahdollista edes suoraan mitata.

10. Mitkä kaupungit näet hyvinä sijoituskaupunkeina alueen kehityksen näkökulmasta asuntosijoittajalle seuraavan viiden vuoden päästä?

Kaikki ne alueet, jotka täyttävät edellisen kohdan tunnusmerkit.