Asuntosijoittaminen on ollut viime aikoina toistuvasti otsikoissa ja sen suosio on kovassa kasvussa. Suosio on kuitenkin tuonut tullessaan sen, että asuntojen hinnat ovat nousseet ja hyviä sijoituskohteita on vaikeampaa löytää. Väittääpä joku jopa markkinoiden jo ylikuumenneen.
Ne sijoittajat, jotka aloittivat 2000-luvun alussa, ovat todennäköisesti saaneet asuntojaan edullisesti ja ovat hyvien tuottoprosenttien lisäksi päässeet nauttimaan mukavista arvonnousuista. Nyt tilanne on melko erilainen.
Onko asuntosijoittamisen aika siis ohi? Haastattelimme aiheesta Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Tommi Rytköstä, joka kertoi näkemyksensä tämän päivän asuntosijoittamisen kentästä.
Mitkä tekijät tekevät asuntosijoittamisesta kiinnostavaa?
Tällä hetkellä eletään negatiivisten tai ainakin nollakorkojen aikaa, mikä tekee asuntosijoittamisesta houkuttelevan vaihtoehdon paitsi lainarahaa hyödyntävälle sijoittajalle, myös monelle perinteiselle korkosijoittajalle. Nollakorko kun ei paljoa lämmitä. Lisäksi asunnot mielletään varsin hyvänä arvon säilyttäjänä, sillä asuntojen hintakehitys on ollut vakaata. Asunnosta sijoituskohteena tekee kiinnostavan myös se, että sijoitusasuntoa vuokraamalla saa kassavirtaa. Vaihtoehtojen puute, velkavivun edullisuus, oletus arvon säilymisestä tai noususta sekä kuukausittainen kassavirta ovat tekijöitä, joiden yhteisvaikutus houkuttelee yhä useampaa.
Viime vuosina on toistuvasti uutisoitu vuokrien voimakkaasta noususta, joka on osaltaan lisännyt kiinnostusta asuntosijoittamiseen. Tosiasia näyttää kuitenkin olevan, että noususta kovin terä on jo leikkautunut ja ahnaat instituutiotkin joutuvat tinkimään useita prosentteja yli indeksin olevista korotusehdoistaan. Kaiken kaikkiaan asunnot omaisuuslajina tuntuu olevan ylipäätään nyt niin kuumaa tavaraa, että mielenkiinto leviää, ja markkinoille pyrkii ihmisiä, jotka ovat vuokranantajina uusia.
Mitkä tekijät sen sijaan hankaloittavat asuntosijoittamista?
Kaupungistumiskehitys on Suomessa vielä kesken ja viime vuosina kehitys on muuttunut kouriintuntuvaksi. Taantuvalla paikkakunnalla ei välttämättä löydäkään enää entisellä vuokratasolla entisen kaltaista vuokralaista. Vuokranantajat ovat joutuneet tinkimään joko hinnasta tai vuokralaisprofiilistaan. Kaupungistuminen on alkanut näkyä selvemmin ja alueiden eriytyminen voi aiheuttaa haasteita asuntosijoittajille. Pienemmillä paikkakunnilla asuntojen myynti ja vuokraus voivat takkuilla, kun taas kasvukeskuksissa vuokrattavuus on hyvä, mutta kilpailu sekä näin ollen myös hinnat ovat kovia. Tuottavan sijoitusasunnon löytäminen on siis tällä hetkellä haastavaa.
Jokaisen sijoittajan onkin nyt oltava rehellinen itselleen. Esimerkiksi pienemmillä paikkakunnilla voi joutua hieman tinkimään vuokralaisprofiilista tai vuokrasta, jos asuntosijoittamista haluaa siellä jatkaa. Toisaalta strategian vaihtoakin kannattaa miettiä tarkkaan. Mikäli asuntosalkun aikoo kääntää ympäri ja vaihtaa maisemaa, tulee väistämättä melkoinen läjä transaktiokuluja (myyntivoittoveroja, välittäjänpalkkioita, varainsiirtoveroja) maksettavaksi. Lisäksi on hyvä muistaa, että eiväthän paikkakunnat yhtäkkiä tyhjene ja tilanteet voivat myös muuttua. Esimerkiksi Uudenkaupungin tarjonta ei millään kykene vastaamaan kysyntään, vaikka yhden työantajan kaupungeissa on riskinsä, jos suhdanteet kääntyvät.
Onko asuntosijoittamisen aika siis ohi?
Ei asuntosijoittamisen aika ohi ole, mutta sijoitusasuntojen ostaminen on tullut selvästi vaikeammaksi. Kysyntää on paljon, mikä tarkoittaa sitä, että pienten asuntojen hinnat ovat nousseet aika lailla ja tuotot ovat sitä mukaa kaventuneet. Kyllä asuntosijoittaminen on edelleen kannattavaa, mutta hankalampaa se on myös.
Toinen kysymys on sitten se, että onko kaikilla nyt kiire rynnätä asuntosijoittajiksi. Asuntoihin ei kannata sijoittaa sen takia, kun ”kaikki muutkin” sijoittavat. Asuntosijoittaminen vaatii työtä, se on melko matalatuottoista ja harva sillä pääsee rikastumaan. Asuntosijoittaja voi ajan saatossa päästä vähän vaurastumaan, mutta pikavoittoja ei kassavirtasijoittajalle juuri ole tarjolla. Joillakin sijoittajilla ja joillakin strategioilla voi siis olla hyvä aika sijoittaa, kun taas toisilla ei. Kuten ei ole yhtä asuntomarkkinaa, ei myöskään ole yhtä yleistä neuvoa tai strategiaa.
Jos laji kiinnostaa, niin täytyy tehdä itselleen strategia; miettiä miksi haluaa sijoittaa, millä aikajänteellä ja millaisiin asuntoihin. Kun strategia on kutakuinkin selvillä, on otettava laskin käteen ja katsottava, miten se matematiikka toimii. Lisäksi niiden, joilla on jo strategia, on syytä pohtia omaa ja arvioida omaa strategiaa. Maailma ja markkina ympärillä muuttuu, joten aika ajoin on hyvä tarkistaa, että oma strategia on edelleen validi.
