Asuntosijoittamisen riskit ja niiden hallinta

8 asuntosijoittamisen riskiä – ja vinkkejä niiden hallintaan

Kaikissa sijoittamisen muodoissa on omat riskinsä. Osakesijoittamisessa riskit liittyvät usein yhtiön joskus vaikeastikin ennustettavaan menestykseen sekä osakemarkkinoiden yleiseen kehitykseen. Rahastosijoittamisessa taas on vaarallista esimerkiksi päättää kohde pelkästään vertailemalla aikaisempia tuottoja, jotka eivät välttämättä suoraan kerro tulevaisuuden voitoista. Sijoittamisessa on siis aina riskejä, joten myös asuntosijoittamiseen liittyy luonnollisesti omat riskinsä. Asuntosijoittamisen riskit on jokaisen asuntosijoittajan syytä tiedostaa, joten tässä artikkelissa käymmekin läpi paitsi yleisimpiä riskejä, myös niiden mahdollisia hallintakeinoja.

1. Asunnon arvon lasku

Asuntojen hinnoista puhutaan mediassa jatkuvasti, etenkin kun asuntojen hintatasot ovat viime vuosina eriytyneet Suomessa. Etenkin pääkaupunkiseudulla hinnat ovat nousseet, kun taas monilla pienemmillä paikkakunnilla asuntojen arvot ovat laskeneet. Asunnon sijainti siis vaikuttaa asunnon arvoon merkittävästi, joten muuttotappiollisille paikkakunnille sijoittavien on syytä olla tarkkana ja seurata markkinaa.

Toisaalta jokaisen sijoittajan kannattaa miettiä, vaikuttaako hintojen lasku omiin sijoituksiin vai ei, sillä kaikille asuntosijoittajille kyseinen riski ei ole yhtä olennainen. Asuntosijoittajan näkökulmasta hintojen muutos on merkittävää etenkin, kun on lähiaikoina ostamassa tai myymässä asuntoa tai hakemassa lisää lainaa asuntojen vakuuksia hyödyntäen. Vuokratuottoon keskittyvän sijoittajan arkeen asunnon arvon heilahtelu ei juurikaan vaikuta, sillä vuokralaiset maksavat vuokraa hinnan laskusta huolimatta. Luonnollisesti myyntihetkellä asunto on myytävä vähintään ostohinnalla, jotta sijoittajalle ei synny pääomatappiota. Asuntoja flippaavalle sen sijaan pienikin hintojen lasku voi käydä kalliiksi, vaikka toisaalta hintojen muutos on mahdollista juuri flippauksella kääntää myös merkittäväksi voitoksi.

Hallintakeinoja:

Varmista, että sijoitusasuntosi sijainti on hyvä
Keskity kassavirtaan

2. Vuokratason liiallinen lasku tai nousu

Asuntojen vuokrat ovat yleisellä tasolla nousseet jo pitkään, joten vuokratason lasku ei ole riskeistä suurin. Kasvukeskuksissa ja houkuttelevilla alueilla sijaitsevien asuntojen vuokrataso ei todennäköisesti laske niin, että se merkittävästi laskisi tuottoa. On kuitenkin hyvä muistaa, että kaikilla alueilla jatkuva nousu ei ole itsestäänselvyys.

Lisäksi liian korkeaksi nouseva vuokrataso voi myös olla riski, sillä palkat ovat jääneet tästä kehityksestä hieman jälkeen. Liian korkeaa vuokratasoa ei siis kannata asettaa, jotta asuntoon löytyy vuokralainen, eikä tyhjät kuukaudet nakerra tuottoa.

Hallintakeinoja:

Selvitä kohdealueen vuokrataso tarkkaan
Aseta vuokrataso sopivaksi markkinaan nähden

3. Korkotason nousu

Osa sijoittajista hyödyntää rohkeasti lainarahaa asuntojen ostamisessa ja etenkin korkojen ollessa matalalla velkavipua hyödynnetään rohkeammin. Korkotason nousu voi näin ollen vaikuttaa merkittävästi lainarahaa ahkerasti hyödyntävien asuntosijoittajien kassavirtaan. Lainanottohetkellä tulisi siis laskelmissa ottaa huomioon mahdollinen korkojen nousu, jotta laskelmat ovat mahdollisimman todenmukaiset.

Korkotaso on ollut jo pitkään ennätyksellisen matalalla, mikä varmasti tuntuu monelle sijoittajalle uudelta normilta. Korkotaso tulee kuitenkin ennen pitkää nousemaan, joten tämä voi olla riski etenkin niille asuntosijoittajille, jotka eivät ole siihen osanneet varautua.

Hallintakeinoja:

Tee jo asuntosalkkua kasatessa laskelmia myös korkeammilla koroilla
Käytä velkavipua maltillisesti
Varaudu korkojen nousuun riittävän isolla puskurilla
Vaihda kiinteään korkoon
Hyödynnä korkosuojauksia

4. Hoitokustannusten nousu

Suomalaisissa asunto-osakeyhtiöissä maksetaan usein hoitovastiketta sekä mahdollisesti remonttien ja korjausten yhteydessä rahoitusvastiketta. Vastikkeiden merkittävä nousu voi olla asuntosijoittajalle riski, sillä alkuperäinen tuottolaskelma ei silloin enää päde. Viime aikoina mediassa on itse asiassa puhuttu paljon hoitokuluista, sillä hoitovastikkeet ovat olleet viime vuosina nousussa. Kyseinen riski voi siis olla joillekin asuntosijoittajille hyvinkin ajankohtainen.

Hallintakeinoja:

Ostaessasi asuntoa, kiinnitä huomiota taloyhtiön talouteen ja hoitovastikkeen suuruuteen
Vaikuta taloyhtiön hallituksessa kustannuksiin (isännöitsijän valinta, energiatehokkuus yms.)

5. Vuokralaiseen liittyvät ongelmat

Vuokralaiseen liittyvät erilaiset ongelmat voivat aiheuttaa syviäkin vaikeuksia asuntosijoittajalle. Esimerkiksi tyhjät kuukaudet voivat alentaa merkittävästi tuottoa ja niitä voi tulla asuntosijoittajalle eteen useistakin eri syistä. Vuokralaisten suuri vaihtuvuus, liian korkea vuokra tai asunnon puutteet voivat aiheuttaa hankaluuksia vuokralaisen hankkimiseen, jolloin asunto saattaa olla välillä tyhjillään. Vastikkeet ja lainanlyhennykset on maksettava vuokralaisesta huolimatta, joten tyhjät kuukaudet tekevät väistämättä loven asuntosijoittajan tuottoon. Toisaalta taas vuokralainen saattaa jättää vuokria maksamatta tai sotkea ja hajottaa asunnon. Asuntoja tuhoavia vuokralaisia on onneksi vähän, mutta maksuhäiriöisten henkilöiden määrä on kasvanut viime vuosina.

Hallintakeinoja:

Osta asuntoja, joiden vuokrattavuus on hyvä
Aseta vuokrataso sopivaksi markkinaan nähden
Valitse vuokralainen huolella (haastattele, tarkista luottotiedot yms.)
Muista ottaa vakuus
Ylläpidä asunnon kuntoa ja viihtyvyyttä

6. Suuret remonttikustannukset

Etenkin vanhoissa asunnoissa remonttien kustannukset syövät väistämättä osan tuotosta. Asuntosijoittajan täytyykin jo ostovaiheessa ottaa kunnolla selvää tulevista remonteista ja niiden kustannuksista, jotta odotettu tuotto on realistinen. Tarkasta opiskelusta ja huolellisista laskelmista huolimatta remontit voivat myös yllättää. Taloyhtiön laskelmat tulevista remonteista voivat ylittyä tai remonttiaika pidentyä tai rakennuksesta voi selvitä esimerkiksi vaurioita, joita ei ole aiemmin huomattu. Yllättävien remonttien riski voi siis olla merkittävä monelle vanhaan asuntokantaan sijoittavalle asuntosijoittajalle.

Hallintakeinoja:

Perehdy tuleviin remontteihin jo ostohetkellä
Varaudu riittävällä puskurilla tuleviin remontteihin
Sijoita uudiskohteisiin

7. Lainansaanti vaikeutuu

Asuntosijoittaja tarvitsee tyypillisesti lainarahaa sijoittamiseen, minkä vuoksi pankkien toiminta vaikuttaa suoraan asuntosijoittajan toimintaan. Mikäli lainansaanti merkittävästi vaikeutuu, voi asuntosijoittajan olla vaikeaa päästä eteenpäin tai edes alkuun sijoitustoiminnassaan. Lainansaantia voi tiettyyn pisteeseen asti edesauttaa omalla toiminnalla, mutta yleinen markkinatilanne voi myös saada pankit myöntämään lainaa nihkeämmin.

Hallintakeinoja:

Tee huolelliset laskelmat lainaneuvotteluihin ja näytä, että osaat asiasi
Hoida jo olemassa olevia lainojasi sekä raha-asioitasi järkevästi
Solmi pankkisuhteita asuntosijoittamista ymmärtävien pankkien ja pankkihenkilöiden kanssa

8. Poliittiset päätökset

Useat poliittiset päätökset voivat vaikuttaa asuntosijoittajan sijoituksiin. Esimerkiksi asuntosijoittamiseen ja asuntokauppaan liittyvien verojen korottaminen, verovähennysoikeuksien leikkaaminen tai opiskelijoihin liittyvät päätökset voivat kaikki aiheuttaa päänvaivaa asuntosijoittajalle. Valitettavaa on, että näitä poliittisia riskejä on lähes mahdoton välttää tai edes ennakoida.

Hallintakeinoja:

Varaudu tulevaan riittävällä puskurilla
Seuraa poliittisia päätöksiä ja valmistaudu mahdollisiin muutoksiin hyvissä ajoin

Asuntosijoittamisen riskit vaihtelevat strategiasta riippuen

Asuntosijoittaminen ei ole vaikeaa, mutta riskejä toimintaan luonnollisesti liittyy. Kaikille asuntosijoittajille riskit eivät kuitenkaan suinkaan ole samat, vaan ne hieman vaihtelevat sijoittajan valitsemasta strategiasta ja sijainnista riippuen. Yleisimmät riskit on siis hyvä ymmärtää, jotta voi arvoida suurimmat riskit omassa toiminnassa.

Tärkeimpänä yleisenä riskinhallintakeinona on ehdottomasti asioiden tutkiminen ja perinpohjainen selvittäminen jo etukäteen. Pääset sijoitusprosessissa pitkälle tiedostamalla asuntosijoittamisen riskit, ottamalla niistä selvää ja kartoittamalla, kuinka toiminnassasi voisit niitä välttää. Kun omaat yleisimpiin riskeihin liittyvää sietokykyä, olet jo suuren harppauksen lähempänä tavoittelemaasi tuottoa.