A

Annuiteetti

Annuiteetilla viitataan lainaan, jossa takaisinmaksuerät ovat lainan myöntämishetkellä yhtä suuria ja lainan takaisinmaksuaika on tarkalleen määritelty. Mikäli viitekorko nousee, maksuerien suuruus lasketaan uudelleen, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana. Jos viitekorkona käytetään esimerkiksi 12kk Euriboria, lainan korko tarkistetaan kerran vuodessa ja maksuerät määritellään uudelleen. Annuiteetissa lyhennyksien osuus on alussa pienempi, mutta se kasvaa lainan pääoman lyhentyessä ja siihen liitetyn koron osuuden pienentyessä. Aluksi laina siis lyhenee hitaasti, sillä suuri osa maksueristä kuluu korkoihin.

Asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö

Suomalaiset vapaarahoitteiset kerros-, rivi- ja paritalot ovat asunto-osakeyhtiöitä, joita kutsutaan arkikielellä taloyhtiöiksi. Asuntosijoittajat ostavat todellisuudessa asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa. Samalla sijoittaja omistaa myös tietyn osuuden taloyhtiön yhteisistä tiloista. Taloyhtiöitä velvoittaa asunto-osakeyhtiölaki. Lain mukaan taloyhtiöllä täytyy olla hallitus, joka on vastuussa rakennusten hallitsemisesta, ylläpitämisestä ja yhtiön kirjanpidosta. Ylin päätösvalta asunto-osakeyhtiössä on yhtiökokouksella. Käytännössä taloyhtiön asioita hoitaa isännöitsijä, jonka yhtiökokous valitsee huolehtimaan yhtiön päivittäisistä asioista.

Asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiölain avulla taloyhtiö luo perustan toiminnalleen. Laissa on tarkkoja määräyksiä esimerkiksi päätöksenteosta, vastikkeen maksusta, kunnossapidosta sekä muutostöistä. Lain tarkoituksena on lisätä taloyhtiössä asumisen turvallisuutta ja tehokkuutta sekä rohkaista osakkaita pitämään huolta huoneistoistaan. Jokainen taloyhtiö määrittelee itselleen yhtiöjärjestyksen, eli taloyhtiön sisäisen lain, joka perustuu asunto-osakeyhtiölakiin.

H

Hallitus

Taloyhtiöllä tulee olla hallitus, joka huolehtii yhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten ylläpidon sekä muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen tehtäviin kuuluu myös varmistaa, että taloyhtiön kirjanpito ja varainhoito järjestetään asianmukaisesti. Jokaiselle taloyhtiölle valitaan vuosittain hallitus ja useimmiten jäsenet ovat yhtiön osakkaita, mikä ei kuitenkaan ole edellytys jäsenyydelle.

Hoitovastike

Asunto-osakeyhtiö kerää osakkailta hoitovastiketta, jolla katetaan taloyhtiön rakennuksen ylläpitokustannukset. Hoitovastikkeella voidaan kustantaa pienempiä korjauksia ja huoltotoimenpiteitä, mutta laajemmat remontit rahoitetaan tyypillisesti rahoitusvastikkeella. Vastikkeen määräytymisperusteen tulee aina olla kirjattuna yhtiöjärjestykseen.

I

Inflaatio

Inflaatio tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä; samalla rahamäärällä saa tänä vuonna vähemmän kuin vuosi sitten. Inflaation seurauksena hintataso siis nousee.

Isännöitsijä

Taloyhtiön yhtiökokouksella valitsema isännöitsijä tavallisesti huolehtii käytännön asioista, kuten kirjanpidosta, muuttoilmoituksista ja muista juoksevista asioista. Isännöitsijän yksityiskohtaiset tehtävät ja vastuut määrittelee taloyhtiön hallitus. Taloyhtiön huollon hoitaa usein ulkopuolinen huoltoyhtiö. Osakkaiden vastikkeisiin vaikuttavista remonteista isännöitsijä ei voi yksin tehdä päätöksiä, sillä niihin vaaditaan aina yhtiökokouksen päätös. Isännöitsijä toimii taloyhtiön toimitusjohtajana, joten hallituksen on tärkeää varmistaa, että taloyhtiöllä on pätevä ja ammattitaitoinen isännöitsijä.

Isännöitsijäntodistus

Asuntokaupassa, vuokrauksessa ja lainaa haettaessa tarvitaan isännöitsijäntodistus, josta ilmenee taloyhtiön ja kyseisen huoneiston keskeisimmät tiedot. Todistus sisältää tiedot taloyhtiön historiasta, kunnosta ja tulevaisuuden suunnitelmista sekä perustietoja kuten rakennusvuoden, koon, vastikkeen suuruuden, taloyhtiön lainat ja huoneiston omistajan. Isännöitsijäntodistus on aina huoneistokohtainen. Todistus on maksullinen, sillä sen laatimisessa on useita työvaiheita ja sen tekeminen vaatii asiantuntemusta. Puhekielessä isännöitsijäntodistukseen voidaan viitata nimityksellä issari.

K

Kassavirta

Asuntosijoittamisen yhteydessä kassavirta tarkoittaa vuokranantajan saamaa kuukausittaista vuokratuloa, josta on vähennetty vastikkeet, lainanlyhennykset ja muut kulut. Kassavirta on siis luonnollisesti sitä parempi, mitä enemmän sijoitusasunnosta saa vuokratuloa. Positiivinen kassavirta tarkoittaa, että vuokratulot ovat suuremmat kuin vuokraamiseen ja asuntosijoittamiseen liittyvät menot.

Kiinteä korko

Lainaehdoissa voidaan sopia 3-20 vuoden kiinteän koron ajanjaksosta, jolloin lainan korkoprosentti pysyy muuttumattomana markkinakorkojen vaihtelusta huolimatta. Sijoittaja voi kiinteän koron avulla välttää korkotason nousua ja tietyllä tapaa pienentää riskiä. Toisaalta mikäli korot ovat alhaalla tai laskevat, voi kiinteä korko olla suurempi kuin viitekorko, ja sijoittaja maksaa enemmän. Osa pankeista tarjoaa myös mahdollisuutta jakaa lainan kahteen osaan; toisesta voi maksaa kiinteää korkoa ja toisesta vaihtuvaa korkoa.

Kiinteä tasaerä

Kiinteä tasaerä on annuiteetin muunnelma, jossa kaikki lainan takaisinmaksuerät ovat aina euromääräisesti yhtä suuria. Maksuerää ei kuitenkaan kasvateta, kun viitekorko nousee, vaan sen sijaan laina-aikaa pidennetään. Riskinä tässä lyhennystavassa on, että maksuerillä kuitataan pelkkiä korkoja; laina-aika venyy ja laina ei lyhene. Sijoittaja, joka haluaa tietää maksuerien suuruuden tarkalleen etukäteen, saattaa kuitenkin valita kiinteän tasaerän lainan lyhennystavaksi.

Kokonaiskorko

Asuntolainan kokonaiskorko on marginaalikorko ja viitekorko yhteenlaskettuna. Kokonaiskorko voi olla lainaa ottaessa esimerkiksi 2%, josta marginaali on 1% ja viitekorko (esimerkiksi 12 kuukauden Euribor) 1%.

Kunnossapitotarveselvitys

Kunnossapitotarveselvitys on viiden vuoden suunnitelma taloyhtiön kunnossapitotarpeista. Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiötä tekemään kerran vuodessa kirjallisen selvityksen kunnossapitotarpeista. Laki ei kuitenkaan aseta tälle selvitykselle minkäänlaista määrämuotoa. Selvitys tulee esittää vuosittain kirjallisena varsinaisessa yhtiökokouksessa – nimenomaan tilinpäätöskokouksessa. Kunnossapitotarveselvitys on tärkeä, sillä se vaikuttaa olennaisesti yhtiövastikkeisiin, vaikka sen perusteella ei tehdä varsinaisia päätöksiä korjaushankkeista.

L

Linjasaneeraus

Linjasaneeraukseen viitataan useimmiten sanalla putkiremontti. Linjasaneeraus on tyypillisesti taloyhtiön kattava remontti, jossa kunnostetaan tai uusitaan vesi- ja viemäriputket sekä kylpyhuoneet. Yksityiskohtaisemmin tämä tarkoittaa usein sitä, että koko kiinteistössä uusitaan käyttövesi-, lämmitysvesi- ja viemäriputkien lisäksi märkätilojen vesieristykset, laatoitukset ja vesikalusteet. Lisäksi remontin yhteydessä tyypillisesti kunnostetaan tai uusitaan taloyhtiön rakenteita eli teletekniikkaa, sähköjä ja ilmanvaihtoa tarpeen mukaan.

Lunastuslauseke

Osa taloyhtiöistä saattaa edelleen käyttää niin sanottua lunastuslauseketta. Tämä tarkoittaa, että taloyhtiön nykyisillä omistajilla tai taloyhtiöllä on etuosto-oikeus asunto-osakeyhtiöstä myytäviin asuntoihin. Kun yhtiön ulkopuolisen ostajan kanssa on sovittu kaupasta, on nykyisillä omistajilla tai yhtiöllä tietyn ajan kuluessa mahdollisuus lunastaa asunto samalla hinnalla itselleen. Laissa on kuitenkin rajoitettu siten, että lunastusoikeutta ei ole, kun osakkeet siirtyvät perintönä sukulaiselle (lapsille, vanhemmille, sisaruksille) tai puolisolle. Lunastuslauseke ei ole pakollinen, vaan taloyhtiö päättää sen käyttöönottamisesta, laajentamisesta, supistamisesta ja poistamisesta. Yhtiöjärjestyksestä kannattaa siis lukea, miten lunastuslauseke kyseisessä asunto-osakeyhtiössä toimii, sillä se ei ole aina yhtenäinen.

Lyhennysvapaa

Lyhennysvapaalla viitataan ajanjaksoon, jolloin lainasta maksetaan vain korkoja sekä kuukausittainen suoraveloituskulu. Pankin kanssa sovitaan tavallisesti määräaikainen lyhennysvapaa, joka voi olla esimerkiksi muutamia kuukausia tai vuoden. Lyhennysvapaan kautta vapautuvat vuokratulot voi säästää tai sijoittaa eteenpäin.

M

Marginaalikorko

Marginaalikorko on se koron osa, jonka pankki määrittää asiakaskohtaisesti viitekoron lisäksi. Pankki ja asiakas keskenään neuvottelevat marginaalin suuruuden, joka vaihtelee maksukyvystä ja asiakassuhteesta riippuen. Marginaali on koron osuus, jolla pankki tekee voittoa.

O

Oma pääoma

Omaa pääomaa ovat asuntosijoittajan itse säästämät rahat, joilla ei ole takaisinmaksuvelvollisuutta. Lainaraha on sen sijaan vierasta pääomaa. Oma ja mahdollinen vieras pääoma muodostavat sijoitetun pääoman. Esimerkiksi jos sijoittaja rahoittaa 80 000 euron asunnosta 60 000 euroa pankkilainalla ja 20 000 euroa omilla säästöillä, on oma pääoma 20 000 euroa eli 25%.

P

PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma

Pitkän tähtäimen suunnitelmasta (PTS) ilmenee kiinteistön kunto, tulevat korjaustarpeet, niiden ajankohdat ja kustannusarviot. PTS on siis kunnossapitotarveselvitystä laajempi, ja se tehdään yleensä kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. PTS:n avulla voidaan tulevaan remonttiin valmistautuminen aloittaa jo hyvissä ajoin esimerkiksi hankkimalla tarvittavat luvat ja teettämällä suunnitelmat.

R

Rahoitusvastike eli pääomavastike

Rahoitusvastikkeella eli pääomavastikkeella maksetaan yhtiön mahdollisen lainan lyhennyksiä ja korkokuluja. Tyypillisesti rahoitusvastikkeella katetaan taloyhtiön suurempia korjaushankkeita, kuten putkiremontti, ikkunoiden uusiminen tai katon korjaus. Rahoitusvastikkeissa voi olla merkittäviäkin eroja taloyhtiöiden välillä. Kyseiset erot johtuvat esimerkiksi taloyhtiöiden lainaehdoista, pankin palvelumaksuista sekä remonttien palveluntarjoajien hinnoista.

Reaalihinta

Hintojen muutoksista puhuttaessa viitataan tyypillisesti reaalihintojen muutoksiin. Reaalihinnalla tarkoitetaan tietyn perusvuoden laskettua hintaa, josta on poistettu hintatason muutosten vaikutukset. Toisin sanoen hintojen muutoksesta on poistettu inflaation eli hintatason nousun vaikutus.

T

Tasalyhennys

Tasalyhennyksen maksuerä muodostuu kiinteästä osuudesta pääoman lyhennystä, jonka lisäksi maksetaan maksuerien välillä kertynyt korko. Lainaa siis lyhennetään joka kuukausi saman verran, mutta kun viitekorko nousee, maksuerät suurenevat ja päinvastoin. Korko myös muuttuu pääoman suuruuden mukaan, jolloin maksurasite on alussa suurempi kuin lopussa.

Tilintarkastaja

Jokaisessa asunto-osakeyhtiössä on oltava vähintään yksi tilintarkastaja. Tilintarkastaja valitaan aina yhtiökokouksessa eli valinnan tekevät taloyhtiön osakkaat. Tilintarkastajaa valitessa on huomioitava pätevyys ja osaaminen, sillä huolellisesti tehty tilintarkastus on osakkaiden turvan kannalta tärkeää. Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään tarkkaan tilintarkastajan kelpoisuusvaatimukset. Esimerkiksi taloyhtiössä, jossa on yli sata huoneistoa, on oltava lain mukaan ammattitilintarkastaja.

Tilintarkastus

Taloyhtiön tilintarkastuksen tarkoituksena on varmistaa kirjallisesti, että taloyhtiön tilinpäätös ja kirjanpito on hoidettu lakien ja asetusten mukaisesti. Tilintarkastuksella osoitetaan myös, että yhtiöstä annettu tieto on oikeaa ja riittävää sekä päätöksenteko ja tehtyjen päätösten toteuttaminen ovat lainmukaisia.

Toiminnantarkastaja

Tietyissä taloyhtiöissä on lain mukaan mahdollista korvata tilintarkastaja toiminnantarkastajalla. Toiminnantarkastajalta ei vaadita tilintarkastuslaissa säädettyä pätevyyttä. Toiminnantarkastaja on valittava aina, kun yhtiössä ei ole tilintarkastajaa tai yhtiökokouksessa osakkeenomistajien määrävähemmistö vaatii toiminnantarkastajan valitsemista.

Toiminnantarkastus

Toiminnantarkastajan on annettava jokaiselta tilikaudelta allekirjoitettu ja päivätty toiminnantarkastuskertomus. Kertomuksessa on kerrottava mm. yhtiövastikkeen käytöstä, kyseisen tilikauden keskeisistä tapahtumista ja tiedot talousarvion toteutumisesta sekä olennaisista poikkeamista.  

V

Vakuus

Vuokranantaja vaatii lähes poikkeuksetta vuokralaiselta vakuuden tämän velvoitteiden ja vuokranmaksun turvaamiseksi. Käytännössä vuokravakuus on 1-3 kuukauden vuokra, jonka vuokralainen maksaa ennen asuntoon muuttamista. Vuokralainen saa vuokravakuuden takaisin, mikäli vuokranantajalla ei ole sen käyttöön lakiin pohjautuvia perusteita. Vakuudella turvataan vuokralaiselta maksamatta jääneiden vuokrien lisäksi myös vuokralaisen huoneistoon aiheuttamia vahinkoja.

Vakuusarvo

Pankki arvioi asunnon vakuusarvon tapauskohtaisesti omaisuuden käyvästä arvosta. Useimmiten asunnoilla on vakuusarvoa 60-80% asunnon markkina-arvosta hieman pankista riippuen. Käytännössä siis markkina-arvoltaan 100 000 euron asuntoa vasten voit saada lainaa 60 000-80 000 euroa. Vakuusarvoon suuruuteen vaikuttaa esimerkiksi asunnon ikä, sijainti ja kunto.

Varainsiirtovero

Ostaja maksaa verohallinnolle varainsiirtoveroa huoneiston omistusoikeuden luovutuksesta. Asunto-osakeyhtiön osakkeiden eli huoneiston kaupan yhteydessä varainsiirtovero on 2% kauppahinnasta. Veronmaksu ja ilmoitus maksusta on tehtävä verottajalle kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen eli kauppakirjan tekemisestä. Kiinteistökaupassa varainsiirtovero on 4%.

Velkavipu

Velkavipu viittaa lainarahan hyödyntämiseen asuntosijoittamisessa. Esimerkiksi, jos asuntosijoittaja ostaa 80 000 euron hintaisen asunnon, josta hän rahoittaa 20 000 euroa omalla rahalla ja lainarahalla 60 000 euroa, velkavipu on 25%.

Viitekorko

Viitekorko on lainojen hinnoittelussa käytetty julkisesti noteerattu korko, jonka perusteella lainasopimuksen hinta eli korko määritellään. Asuntolaina sidotaan tyypillisesti viitekorkoon, johon lisätään asiakaskohtainen marginaali. Suomessa käytetään yleisesti euroalueen pankkien yhteistä Euribor-korkoa ja yksittäisten pankkien omia Prime-korkoja.

Vuokratuotto

Vuokratuotto kertoo sijoittajalle prosentteina hänen kuukausittaisen kassavirtansa. Vuokratuoton laskemiseen on useita tapoja. Yksinkertaisesti vuokratuoton saa kun, vuokratulon vastikkeilla vähennettynä jakaa asunnon velattomalla hinnalla, johon lisätään arvioidut remonttikustannukset ja varainsiirtovero.

Vuokravakuus eli takuuvuokra

Vuokranantaja vaatii lähes poikkeuksetta vuokralaiselta vuokravakuuden tämän velvoitteiden ja vuokranmaksun turvaamiseksi. Käytännössä vuokravakuus on 1-3 kuukauden vuokra, jonka vuokralainen maksaa ennen asuntoon muuttamista. Vuokralainen saa vuokravakuuden takaisin, mikäli vuokranantajalla ei ole sen käyttöön lakiin pohjautuvia perusteita. Vuokravakuudella turvataan vain ja ainoastaan vuokralaiselta maksamatta jääneitä vuokria. Mikäli vuokranantaja haluaa vakuuden myös vahingoittuneen omaisuuden turvaamiseksi on sopimuksessa syytä käyttää termiä vakuus.

Y

Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestyksellä tarkoitetaan asiakirjaa, josta ilmenee yhtiön tiedot, kuten rakennuksen sijainti, huoneistojen määrä ja pinta-alat, yhtiön välittömässä hallinnassa olevat tilat sekä yhtiövastikkeen määräämisperusteet. Suomessa lain mukaan yhtiöjärjestys on pakollinen asunto-osakeyhtiöille. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päätetään yhtiökokouksessa ja muutokset on aina hyväksyttävä ⅔ määräenemmistöllä.

Yhtiökokous

Asunto-osakeyhtiön varsinainen yhtiökokous kokoontuu vuosittain, kuitenkin kuuden kuukauden kuluessa sen tilikauden päättymisestä. Kokouksella on ns. yleistoimivalta, eli se päättää suuremmista korjauksista ja hankinnoista ja kaikista niistä asioista, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Yhtiökokous muun muassa hyväksyy taloyhtiön seuraavan kauden talousarvion, käsittelee yhtiön toimintakertomuksen ja kunnossapitotarveselvityksen sekä päättää yhtiön keräämistä vastikkeista. Lisäksi kokous valitsee seuraavalle kaudelle hallituksen jäsenet ja mahdollisesti myös tilin- tai toiminnantarkastajan.

Yhtiövastike

Hoitovastike ja mahdollinen rahoitusvastike yhteenlaskettuna muodostavat yhtiövastikkeen. Yhtiövastike on taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainittujen perusteiden mukaan määräytyvä summa, joka osakkaiden on maksettava kuukausittain yhtiölle. Vastikeperusteina voi olla huoneiston pinta-ala, jyvitetty pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä. Vastikkeissa saattaa olla taloyhtiöiden välillä suuriakin eroja, johtuen esimerkiksi sijainnista, palvelutasosta ja neuvotelluista sopimuksista.