Asuntosijoittajan rahoitus osa 1: Sijoituslainan hakeminen

Moni asuntosijoittaja hyödyntää velkavipua sijoitustoiminnassaan. Sijoituslainaa haettaessa on kuitenkin useampia asioita, joita tulee ottaa huomioon. Otimmekin yhteyttä neljään pankkiin, joilta kyselimme tarkemmin sijoituslainan hakemisesta, lainansaannista sekä lainan lyhennystavoista.

Juttua tuli sen verran runsaasti, että julkaisemme vastaukset kahdessa osassa. Tämä eli ensimmäinen osa keskittyy rahoituksen hakemiseen ja lainansaantiin yleensä. Toisen osan julkaisemme myöhemmin, jolloin syvennymme eri lainan lyhennystapoihin ja siihen, mitä asuntosijoittajan tulee ottaa huomioon lyhennystapaa valitessa. Tässä siis ensimmäisen osan kysymykset ja kaikkien neljän pankin vastaukset.

Mitä asuntosijoittajan tulee ottaa huomioon rahoitusta haettaessa?

Danske Bank: Oma sijoitusstrategia on tarpeen miettiä etukäteen. Toisin sanoen miltä kokonaisvarallisuus näyttää: mitä on kiinni seinissä, mitä rahoitusvarallisuudessa kuten vaikkapa osakkeissa. Kannattaa myös miettiä, onko sijoituskohteen tarkoitus olla pysyvä vai rakentuuko asuntosijoitussalkku arvonnousun kautta myymiseen ja ostamiseen. Tällöin erityisesti kannattaa miettiä, miltä alueelta ja minkälaisia kohteita on tarkoitus hankkia ja ovatko ne helposti myytävissä ja onko ko. alueelta odotettavissa arvonnousua.

Nordea: Oma maksukyky suhteessa lainaan. Laina tulee pystyä maksamaan vuokratuloilla, pelkkään arvonnousuun ei pidä luottaa.

Osuuspankki: Luoton hakeminen sijoitusasuntoon ei juuri poikkea luoton hakemisesta yleisesti. Sijoituslainan hoitoa ei pidä perustaa odotuksiin asunnon arvonnoususta tai optimistisiin odotuksiin vuokratuloista.  Pankki edellyttää asuntosijoittajalta useimmiten vuokratulojen lisäksi muita säännöllisiä tuloja tai hyvää varallisuusasemaa.

Säästöpankki: Pankeilla on eroja mm. siinä, miten asuntosijoittajan maksukyky lasketaan, eli tarkastellaanko asuntosijoittamista ja yksityistaloutta yhtenä vai erikseen. Vaikka asuntosijoittamisen kassavirrat toimisivatkin ylijäämäisesti, pankin omissa yksityishenkilön maksukykylaskureissa voi valo näyttää punaista. Hae siis sellainen kumppani, jonka kanssa voit aidosti keskustella juuri omasta strategiastasi ja siitä, miten rahoittaja kulkee rinnalla, ilman että jokaista ostosta harkitaan samoin kuin tulisit ovesta uutena asiakkaana. Ole skarppina panttausten suhteen – eli sovi, miten toimitaan, jos jostain syystä myyt jonkun vakuutena olevista asunnoista; pitääkö lainan lyhennykseen käyttää koko summa vai vain vakuusarvon verran. Suosittelemme erityispanttauksia: yksi asunto-yksi laina-yksi panttaus.

Mitä asuntosijoittajalla tulee olla, kun sijoituslainasta aletaan neuvotella? (suunnitelma? oma rahoitus? muuta?)

Danske Bank: Kun ajattelee rahoitusta, on hankkeeseen useimmiten tarpeen olla myös omaa rahaa. Rahoituksen arvioinnissa huomioidaan asiakkaan kokonaisasiakkuus ja talouden kokonaistilanne.

Nordea: Sijoittajalla kannattaa olla suunnitelma hankittavasta kohteesta ja arvio siitä saatavasta vuokratulosta. Lisäksi täytyy olla tieto mahdollisista tulossa olevista remonteista sekä tiedot sijoittajan yleisestä taloudellisesta tilanteesta.

Osuuspankki: Luoton myöntäminen edellyttää aina luotonhakijalta riittävää luotonhoitokykyä ja pankin hyväksymiä vakuuksia. Nämä asiat selvitetään luottoneuvottelussa. Lainan voi ja se kannattaa neuvotella valmiiksi jo ennen kuin ryhtyy etsimään sopivaa sijoituskohdetta. Jos hakijan luotonhoitokyky aiotaan perustaa joltakin osin vuokratuloihin ja vakuutena aiotaan käyttää hankittavaa sijoitusasuntoa, asuntosijoittajalla on hyvä olla jonkinlainen näkemys hankittavasta asunnosta, sen hintaluokasta sekä realistinen arvio vuokratuloista. Sijoituskohteen valinnassa saa tarvittaessa apua myös OP-Kiinteistökeskuksen asiantuntijoilta.

Säästöpankki: Ylipäänsä kannattaa miettiä, mitä tavoittelee pidemmällä aikajaksolla, erityisesti sitä, milloin haluaa saada vuokrakassavirrat tuomaan lisäsärvintä siviilitalouteen. Sijoittajalla tulee olla myös suunnitelma siitä, montako sijoitusasuntoa ajattelee haluavansa omistaa ja milloin ne olisivat suurin piirtein velattomia.

Kauanko täytyy varata aikaa?

Danske Bank: Asuntosijoittamista suunniteltaessa kannattaa olla hyvissä ajoin yhteydessä pankkiin – onhan kyse osakesijoitustyyppisestä sijoitusvaihtoehdosta. Kannattaa kartoittaa yhdessä asiantuntijan kanssa oma sijoituskokonaisuus ja siinä osana asuntosijoittaminen ja miettiä, onko esim. riskien hajautus oman kokonaissuunnitelman mukainen.

Nordea: Jos hakee lainalupauksen etukäteen saa lainapäätöksen saman tien. Muuten päätös voi kestää joitain päiviä. Paperitöihin yms. kannattaa varata riittävästi aikaa.

Osuuspankki: Lainatarjouksen saa tarvittaessa nopeasti. Asian saa helpoiten ja nopeimmin vireille jättämällä hakemuksen op.fi-palvelussa. Lainahakemuksen pohjalta asiasta voidaan helposti jatkaa keskustelua pankin kanssa esimerkiksi puhelimitse tai verkkoneuvottelussa.  Lainatarjouksen saaminen ei aina edellytä edes konttorissa käyntiä.

Säästöpankki: Vaihtelee pankeittain paljon, olen kuullut jopa kuukaudesta, mutta tyypillisesti kestää viikko – pari ehkä. Jos on oikein ketterä kumppani, joka ymmärtää strategiasi, niin periaatepäätös pitäisi syntyä parhaimmillaan samalla kertaa.

Kuinka montaa pankkia asuntosijoittajan olisi hyvä vertailla?

Danske Bank: Jokainen asiakas arvioi tämän, miten parhaaksi kokee.

Nordea: Jos omaa hyvän pankkisuhteen, oma pankki voi riittää. Jos haluaa vertailla, markkinatilanteen saa selville 2 – 4 pankkia vertailemalla.

Osuuspankki: Tähän ei ole olemassa mitään yleispätevää vastausta, vaan asia jää asuntosijoittajan omaan harkintaan. Kilpailluilla markkinoilla lainarahan hinnassa ei ole välttämättä valtavia eroja. Asuntosijoittajan kannattaa pankin valinnassa kiinnittää huomiota myös palveluun – esimerkiksi siihen, kuinka laaja-alaisesti pankista saa apua asuntosijoittamiseen liittyvissä finanssiasioissa: esimerkiksi rahoittamisessa, sopivan kohteen etsimisessä ja kohteen vakuuttamisessa.

Säästöpankki: Jos tulee ensin Säästöpankkiin, niin muitahan ei tarvitse sitten kierrellä. Mutta kun strategista kumppania hakee, voi olla, että se ei ensimmäisestä pankista vielä löydy. Pari kolme pankkia voisi siis olla hyvä käydä läpi.

Miten pankit suhtautuvat asuntosijoittajiin? Riippuuko suhtautuminen sijainnista/pankista/pankkivirkailijasta vai onko se samanlaista ympäri Suomen pankista riippumatta?

Danske Bank: Danske Bankin osalta voimme sanoa, että asiakkaan rahoitus käsitellään samalla tavalla riippumatta palvelukanavasta/henkilöstä tai alueesta. Ostettavan kohteen sijainti ja asuntotyyppi toki vaikuttavat vakuutta arvioitaessa.

Nordea: Pankit ovat aina luotottaneet mielellään asuntosijoittajia, jos ostettava kohde ja lainan suuruus ovat oikeassa suhteessa. Helpointa on saada lainaa alueilla, joissa asuntokauppa on terveessä tilanteessa ja käy hyvin. Tällöin esim. vakuusarvo on helpompi arvioida.

Osuuspankki: Asunnot ovat sijoituskohteina suhteellisen vakaita ja siten niiden rahoittaminen on pankille monia muita sijoitusmuotoja helpompaa. Asuntosijoittajat ovat tärkeä asiakasryhmä pankeille, eikä pankkien suhtautuminen asuntosijoittajiin ole varmastikaan paikkakuntasidonnaista. Sen sijaan asuntosijoittajille itse asunnon sijainnilla on merkitystä. Asuntosijoittajien mielenkiinto keskittyy omasta asuinpaikasta riippumatta pääsääntöisesti muuttovoittopaikkakunnilla sijaitseviin asuntoihin. Kasvukeskuksissa sijaitsevien asuntojen arvonkehityksen ja vuokratulojen arviointi on asuntosijoittajalle helpompaa kuin syrjäisemmillä paikkakunnilla. Jos lainan takaisinmaksua perustetaan joltakin osiin sijoitusasunnon vuokratuloihin ja jos asuntoa käytetään lainan vakuutena, asunnon sijainnilla on merkitystä myös pankille.

Säästöpankki: Sillä perusteella, mitä on mm. Suomen Vuokranantajissa kuultu, suhtautuminen vaihtelee todella paljon. Jollakin pankilla saattaa koko sektori olla ns. pannassa. Asuntosijoittaminen on joka tapauksessa sellaista puuhaa, että henkilö ratkaisee, sillä se ei tahdo oikein ns. rivineuvottelijalta sujua, eikä hänellä välttämättä ole valtuuksia. Lisäksi sillä, voiko asioida henkilöasiakkaana vai joutuuko yrityspankkiin asiakkaaksi, on pankkikohtaisia eroja. 

Onko asuntosijoittajan tällä hetkellä vaikeaa saada sijoituslainaa?

Danske Bank: Ei vaikeampaa kuin yleensäkään. Asuntosijoittajan rahoitustarve käsitellään kuten muinakin aikoina. Ajankohtaa enemmän vaikuttavat vakuuden arvo ja sijoittamista suunnittelevan talouden kokonaistilanne.

Nordea: Yleisesti ottaen ei, jos lainan määrä ja kohde ovat oikeassa suhteessa. Alueilla, joissa asuntokauppa käy erittäin huonosti, voi tilanne olla hankalampi.

Osuuspankki: Asuntosijoittamiseen myönnettävien lainojen myöntökriteereissä ei ole tapahtunut muutoksia. Asiakkaiden kiinnostus asuntosijoittamiseen myös lainarahaa hyödyntäen on jonkin verran yleistynyt aikaisemmasta.

Säästöpankki: Jos lainan tarve on kohtuullinen (esim. max 70% ostohinnasta), toimii kasvukeskuksissa ja asuntoja on 1-2, niin homma sujuu aika mutkattomasti. Kun joku noista em. asioista on eri tavalla, vaikeusaste kasvaa.

Tulevatko lainansaannin mahdollisuudet muuttumaan seuraavan viiden vuoden tähtäimellä?

Danske Bank: Varmastihan tulevasta ei voi sanoa mitään, mutta emme näe tulevaisuudessa mitään sellaista, mikä muuttaisi merkittävästi nykytilannetta. 

Nordea: Tulevaisuuden lainansaannin mahdollisuuksia on vaikea arvioida, mutta asuntosijoittamista on lainoitettu aina.

Osuuspankki: Tulevaisuutta on aina vaikea ennustaa. Tiedossamme ei ole kuitenkaan mitään sellaista, joka antaisi aiheen odottaa lainansaannin edellytysten olennaisesti muuttuvan nykyisestä. Sääntely sekä pankkien pääomavaateiden kiristyminen sekä jälleenrahoituksen vaikeutuminen voivat vaikuttaa marginaaleja nostavasti.

Säästöpankki: Asuntosijoittamisen ymmärrys pankeissa luultavasti lisääntyy, ja sitä myöten uskomme tilanteen ennemmin helpottuvan kuin vaikeutuvan – niissä järkevissä hankkeissa ainakin.

Oma talous sekä sijoitussuunnitelma kuntoon ennen lainan hakemista

Haastattelemiemme pankkien mukaan asuntosijoittajan ei ole vaikeampaa saada lainaa nyt kuin yleensäkään, sillä pankit mieluusti rahoittavat asuntosijoittajia. Ajankohtaa enemmän lainarahan saamiseen vaikuttavat vakuudet, oman talouden tilanne sekä sijoitusasunnon potentiaali. Pankkien vastauksista käy selkeästi ilmi, että sijoittavan talouden on oltava kunnossa ja omaa rahaa sekä vakuuksia täytyy olla. Vastausten perusteella ilmeistä on myös se, että sijoitusasunnon sijainti, arvonkehitys sekä arvioidut vuokratulot vaikuttavat lainan saantiin.

Lisäksi pankit painottavat, että sijoittajalla tulee olla selkeä strategia ja suunnitelma. Pankkien, kuten asuntosijoittajienkin mielipiteet jakautuvat arvonnoususta ja vuokratuotosta puhuttaessa. Osa pankeista selkeästi kannattaa vuokratuottoon keskittymistä, kun osa pitää molempia varteenotettavina vaihtoehtoina. Strategian valinta voi siis vaikuttaa lainapäätökseen, mutta tärkeintä ilmeisesti on, että laskelmat, strategia ja tulevaisuuden suunnitelmat ovat selvillä. Tee siis huolella suunnitelma ja laskelmat, vertaile muutamia pankkeja, ole hyvissä ajoin liikkeellä ja etsi rahoittaja, joka ymmärtää asuntosijoittamista.