Asuntosijoittajan matematiikkaa – Vuokratuoton laskeminen

Sijoittamiseen liittyy aina laskemista ja matematiikkaa, eikä kohdetta voi tai ainakaan pitäisi ikinä valita tunteella. Etenkin, kun sijoituksen kohteena on asunto, tulot ja menot ovat hieman monimutkaisemmat kuin esimerkiksi osakesijoittamisessa. Näin ollen onkin tärkeää jo ennen asunnon ostamista laskea siitä saatava vuokratuotto mahdollisimman tarkkaan. Vaikka vuokratuoton laskeminen voi monelle sijoittajalle tuntua päivänselvältä, valitettavan usein asuntosijoittajat eivät kuitenkaan osaa tai viitsi laskea vuokratuottoa. Tämä voi saattaa luonnollisesti johtaa epäonnistuneeseen sijoitukseen.

Miksi vuokratuotto pitää laskea?

Vuokratuoton pitäisi olla yksi merkittävimmistä tekijöistä, jonka avulla sijoittaja punnitsee eri sijoitusasuntoja. Vuokratuottoa laskiessa joutuu väistämättä arvioimaan kohteen vuokratason, jolloin saa olennaista tietoa asunnon sijainnista, asuntomarkkinoiden tilanteesta ja sijoituskaupungin kehityksestä. Lisäksi laskutoimituksia suorittaessa tulee ottaa selvää taloyhtiön yhtiövastikkeen suuruudesta. Suuri vastike alentaa vuokratuottoa, mutta selvästi markkinatasoa alhaisempi hoitovastike voi olla petollinen. Vuokratuoton laskemisen ohella tulee siis tehtyä arvokasta pohjatyötä paitsi sijoitusasunnon sijainnista, myös taloyhtiöstä ja sen kuluista.

Vuokratuoton laskemisessa yksi päänvaivaa aiheuttavista asioista voi olla tulevien kulujen arviointi. Sijoittajan käyttämän lainan määrä, lyhennysten suuruus ja varainsiirtovero ovat helposti nähtävissä, mutta remonttikulujen arviointi saattaa olla vaikeaa. Asuntosijoittaja voi helposti ennakoida kustannuksia alakanttiin, jolloin tuotto on todellisuudessa huomattavasti pienempi kuin tavoiteltu tuotto. Tulevaisuuden remontit ja niistä aiheutuvat kulut olisikin syytä arvioida mahdollisimman tarkkaan jo vuokratuottoa laskiessa. Tarvittavia tietoja tulevista remonteista saa taloyhtiön papereista ja kysymällä suoraan isännöitsijältä. Luonnollisesti, jos sijoittaja keskittyy uusien asuntojen hankintaan, on remonttien kustannukset lähes olemattomat.

Mikä on hyvä vuokratuotto prosentti ja miten se lasketaan?

Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa määritellä itselleen tavoiteprosentti ja keskittyä sijoituskohteisiin, jotka tuottavat halutun prosentin. Yleisesti ottaen voisi määritellä, että 5-7 prosentin tuottoja voi odottaa ja pitäisi tavoitella. Vuokratuottoon vaikuttavat muun muassa ostohinta, vuokrataso, vastikkeen suuruus sekä tulevat remontit.

Hyvänä ja tavoiteltavana vuokratuottona voi yleisesti pitää 5%-7% tuottoa.

Luonnollisesti myös velkavivun ja lainan korkojen määrä sekä verot vaikuttavat sijoitusasunnon tuottoon. Esimerkiksi velkavipua hyödyntämällä voi kasvattaa oman pääoman tuottoa, mutta lainanlyhennykset, korot sekä verot vastaavasti pienentävät tuottoa, joten nämä on hyvä ottaa huomioon tuottoa laskiessa. Jotkut asuntosijoittajat huomioivat lainanlyhennykset jo vuokratuottoa laskiessaan, mutta yksinkertaisimmissa kaavoissa velkavivun käyttöä tai veroja ei ole. Lainanlyhennykset otetaankin huomioon kassavirtaa laskettassa ja verot nettotuottoa laskettaessa.

Vuokratuoton voi siis laskea useallakin eri tavalla, joten yhtä oikeaa laskentakaavaa on vaikeaa esitellä. Tärkeintä siis on, että asuntoja vertaillessa käyttää samaa kaavaa, jotta tuotot ovat vertailukelpoisia. Alla on esimerkki yksinkertaisesta ja yleisesti käytetystä kaavasta vuokratuoton laskemiseen:


vuokratuotto laskukaava

Yllä oleva kaava olettaa, että vuokratuloja saadaan vuoden jokaisena kuukautena eli ns. tyhjiä kuukausia ei ole. Mikäli taloyhtiössä on esimerkiksi 2 kuukautta kestävä putkiremontti, eikä vuokralainen pysty koko aikaa asunnossa asumaan, jää vuokratulot tältä ajalta saamatta. Oikean vuokratuoton saa tuolloin vaihtamalla kertoimen 12 siihen kuukausien määrään, joilta itse asiassa saa vuokratuloa.

Moni kiinteistönvälitystoimisto ja asuntosijoittamiseen liittyvä verkkosivu tarjoaa myös apua vuokratuoton laskemiseen. Mikäli siis kaavan hyödyntäminen tuntuu hankalalta tai haluat muuten vain päästä vähemmällä, voit hyödyntää esimerkiksi alla olevia sivuja:

Suomen Vuokranantajat

Asuntosijoitusopas

Vuokraovi