Yksityisen asuntosijoittajan rahoitus

Asuntosijoittaja 2017: Rahoitus yksityisen vuokranantajan silmin

Olimme viime viikolla Suomen Vuokranantajien Asuntosijoittaja 2017 – tapahtumassa oppimassa ja inspiroitumassa. Päivän aikana kuulimme useita puhujia, jotka hyvin kertasivat asuntosijoittamisen perusasioita, mutta tarjosivat myös paljon uusia ajatuksia. Halusimme tänäkin vuonna jakaa blogissamme niistä muutamia, joten ensimmäisenä tiivistämme blogissamme aikaisemminkin esiintyneen Joonas Oravan keskeiset ajatukset yksityisen asuntosijoittajan rahoituksesta ja lainojen koroista.

1. Muista nämä 3 asiaa

Orava aloitti muistuttamalla rahoituksen kolmesta myytistä, joita asuntosijoittajien keskuudessa tulee usein vastaan. Muista siis nämä asiat rahoitusta suunnitellessa ja hankkiessa.

  • ”Mulla on näitä vakuuksia, niin ei rahoitus oo mikään ongelma”

On muistettava, että pankki ei ole panttilainaamo. Vakuudet kyllä auttavat, mutta pankit arvioivat vakuuksien lisäksi myös maksukykyäsi.

  • ”Kyllähän ne siellä pankissa tietää, saanko lainaa vai en”

Pankki toki lopulta päättää lainastasi, mutta sinun täytyy ensin itse tehdä huolellinen suunnitelma ja laskea sijoituskuviosi tarkkaan ennen pankkiin menoa.

  • ”Kaupungin halvin marginaali makso mitä makso”

Edullinen marginaali voi toki olla hyväksi lyhyellä tähtäimellä, mutta on hyvä miettiä pidemmälle. Jos aiot ostaa useampia asuntoja, kannattaa pohtia myös pankkisuhdetta ja rakentaa pitkäaikaista kumppanuutta. Pankki, josta saat halvimman lainan ei välttämättä ole paras kumppani.

2. Tehosta toimintaasi

Orava mainitsi myös muutamia tapoja, joiden avulla voit tehostaa ja kasvattaa toimintaasi. Tässä siis Oravan ehdottamia keinoja:

  • Yritä saada mahdollisimman pitkä laina-aika
  • Sovi lyhennysvapaita – saat lisää kassavirtaa
  • Tee laina-aikaa pidempi maksuohjelma
  • Uudelleenrahoita (= hyödynnä sijoitusasuntojen vapaita vakuusarvoja rahoittamalla niillä uusia sijoitusasuntoja)
  • Osta kohteita, joissa on yhtiölaina

3. Pienennä korkoriskiä

Lisäksi Orava kertoi keinoista, joilla voit pienentää korkoriskiä. Tapoja suojautua korkojen nousua vastaan ovat Oravan mukaan:

  • Pankkien tarjoamat korkosuojaukset
  • Lainojen lyhentäminen
  • Vuokratuoton kasvattaminen
  • Korjausvelkojen minimoiminen
  • Puskureilla varautuminen
  • Uudiskohteisiin sijoittaminen

4. Varaudu korkojen nousuun

Oravan mukaan jokaisen asuntosijoittajan tulisi varautua korkojen nousuun ja laskea tarkkaan oman asuntosalkun toimivuutta myös korkeammilla koroilla. Hän neuvookin kaikkia asuntosijoittajia selvittämään:

  • Mikä korkotason pitää olla, jotta kaikki vuokrat menevät pelkästään korkojen maksuun?
  • Mikä on asuntosalkkusi velkavipuprosentti?
  • Mikä on koko taloutesi velkavipuprosentti ottaen huomioon kaikki varat ja velat?
  • Paljonko velkaa on absoluuttisesti?
  • Paljonko asuntosalkun vuokratuotto on tämän päivän arvolla?

5. Suojaa korkosi

Lopuksi omien laskelmiensa ja kokemuksensa perusteella Orava ehdotti, että jokaisen asuntosijoittajan tulee suojautua koroilta mikäli:

  • Salkun koko on 500 000 € tai enemmän ja
  • Velkavipuprosentti on 60 % tai enemmän ja
  • Koko salkun vuokratuottoprosentti on 6 % tai alle

Voit lukea erilaisista korkosuojauksista aikaisemmin julkaisemastamme artikkelista täältä.


 

Joonas Orava on kokenut asuntosijoittaja ja kirjoittaa yhdessä sijoituskumppaninsa Olli Turusen kanssa asuntosijoittamiseen keskittyvää blogia.