Asuntorahastojen perustietoja

Asuntorahastot Osa 2: Rahastojen avaintietoja

Kuten Asuntorahastot osa 1 – jutussa kävimme läpi, asuntorahastot ovat melko kallis, mutta vaivaton tapa päästä kiinni asunto- ja kiinteistösijoittamiseen. Rahastoja on kuitenkin lukuisia erilaisia ja niiden välillä on valtavasti eroja. Siksi niihin sijoittaessa, on syytä tutkailla paitsi perustietoja myös tarkemmin esimerkiksi rahastojen toimintaperiaatteita, tuottoa sekä kulurakennetta. Halusimme tehdä tämän edes aavistuksen helpommaksi, joten keräsimme yleisimmistä Suomessa tarjolla olevista rahastoista perustietoja. Ota huomioon, että osa esittelemistämme rahastoista sijoittaa suoraan asuntoihin ja kiinteistöihin, kun taas osa sijoittaa asuntoihin ja kiinteistöihin sijoittaviin yhtiöihin.

Asuntosalkku

Asuntosalkku on suomalainen rahasto, joka sijoittaa Suomessa sijaitseviin sijoitusasuntoihin ja näin kerryttää vuokratuloja. Asuntosalkun salkunhoitotiimi on rakentanut asuntosijoitustuotteita vuodesta 2007 asti. Itseasiassa Asuntosalkun tiimi on rakentanut Suomen ensimmäisen yksityisille sijoittajille suunnatun asuntorahastotuotteen. Rahaston hallinnoima asuntokokonaisuus on yhteensä lähes 2 000 asuntoa.

  • Minimisijoitus: 100 000€
  • Merkintäpalkinto: 2%
  • Hallinnointipalkkio: Ei
  • Osakkeilla mahdollista käydä kauppaa jatkuvasti
  • Osinko maksetaan kerran vuodessa
  • Osingosta maksetaan tällä hetkellä veroa 7,5-8%. Osakkeen mahdollisesta myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa.
  • Arvioon perustuvia realisoitumattomia arvonmuutoksia ei kirjata tuloslaskelmaan tai taseeseen.

Danske Invest Kiinteistö

Danske Invest Kiinteistö sijoittaa varansa Euroopassa noteerattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin. Rahasto siis ostaa kiinteistöyhtiöiden osakkeita ja arvopapereita. Suurin osa sijoituksista on Saksassa, Ruotsissa ja Iso-Britanniassa. Dansken rahastoon sijoittavan on siedettävä kovempaa riskiä sekä valmistauduttava voimakkaaseenkin arvonvaihteluun. Danske suosittelee rahastoa osaksi hajautettua sijoitussalkkua.

  • Riski-tuottoprofiili: 6
  • Tuotto vuonna 2015: 15,9%
  • Merkintäpalkkio: 1,00% / vähintään 8€
  • Lunastuspalkkio: 1,00% / vähintään 8€
  • Juoksevat kulut: 1,90%
  • Tuottosidonnainen palkkio: Ei
  • Minimisijoitus: 500€ tai jatkuva säästäminen 30€/kk
  • Merkintä ja lunastus: Jokaisena pankkipäivänä

Nordea – Global Real Estate BP ja BI

Global Real Estate BP ja BI ovat Nordea 1, SICAV sateenvarjorahaston alarahastoja, jotka sijoittavat maailmanlaajuisesti kiinteistösektorilla toimivien yhtiöiden osakkeisiin sekä kiinteistösektorille sijoittaviin sijoitusyhtiöihin ja -rahastoihin. Rahastot sijoittavat pääosin kehittyneille markkinoille, mutta ne voivat myös sijoittaa enintään 25% kokonaisvaroistaan kehittyville markkinoille rekisteröityjen yhtiöiden osakkeisiin. Suurin osa sijoituksista on USA:ssa, Japanissa sekä Hongkongissa.

  • Riski-tuottoprofiili: 5
  • Tuotto vuonna 2015: BP 11,7% ja BI 12,6%
  • Merkintäpalkkio: Enintään 5,00%
  • Lunastuspalkkio: Enintään 1,00%
  • Juoksevat kulut (sisältää hallinnointipalkkion): BP 1,81% ja BI 1,06%
  • Tulosperusteinen palkkio: Ei
  • Minimisijoitus: BP 50€ ja BI 75 000€
  • Merkintä ja lunastus: Jokaisena pankkipäivänä

OP-Kiinteistö

OP-Kiinteistö on osakerahasto, joka sijoittaa varansa pääosin läntisen Euroopan osakemarkkinoille kiinteistösijoitusyhtiöiden ja kiinteistöliiketoimintaa palvelevien yhtiöiden osakkeisiin. Rahasto pyrkii hajauttamaan sijoituksensa noin 30-50 yhtiön osakkeisiin, mutta määrä voi vaihdella salkunhoitajan näkemyksestä riippuen. Tällä hetkellä suurin osa sijoituksista on Saksassa, Ranskassa, Iso-Britanniassa ja Ruotsissa.

  • Riski-tuottoprofiili: 6
  • Tuotto vuonna 2015: 15,5%
  • Merkintäpalkkio: 1,00%
  • Lunastuspalkkio: 1,00%
  • Juoksevat kulut: 1,80%
  • Tuottosidonnainen palkkio: Ei
  • Minimisijoitus: Ei minimisijoitusta
  • Merkintä ja lunastus: Jokaisena pankkipäivänä

OP-Vuokratuotto

OP-Vuokratuotto sijoittaa Suomen kasvukeskuksissa ja muilla houkuttelevilla alueilla sijaitseviin asuntoihin kiinteistöihin. Pääasiassa rahasto sijoittaa vuokra-asuntoihin, jotka muodostavat noin puolet rahaston sijoitussalkusta. Rahasto sijoittaa myös liiketiloihin ja toimistoihin hajauttaakseen salkkua. Lisäksi enintään viidennes bruttovaroista voidaan sijoittaa asuntojen rakennuttamiseen.

  • Riski-tuottoprofiili: 4
  • Tuotto vuonna 2015: 7,2%
  • Merkintäpalkkio: 2,00%
  • Lunastuspalkkio: 1-5% omistusajasta riippuen
  • Juoksevat kulut: 2,53%
  • Tuottosidonnainen palkkio: Ei
  • Minimisijoitus: 5 000€
  • Merkintä ja lunastus: 4 kerta vuodessa, kunkin neljänneksen viimeisenä pankkipäivänä

Orava Asuntorahasto

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen suomalainen REIT-muotoinen (‘Real Estate Investment Trust’) kiinteistörahasto, joka listautui pörssiin vuonna 2013. Orava Asuntorahasto keskittyy vuokratulojen sijaan suursijoittajille saavutettavissa olevaan tukkualennukseen ja asuntojen hintakehitykseen. Rahaston omistuksessa on yli 1 700 asuntoa noin 30 eri kaupungissa. Suurin osa asunnoista sijaitsee Helsingissä ja muissa suurissa kaupungeissa.

Orava Asuntorahasto eroaa muista mainituista rahastoista toiminnaltaan merkittävästi, joten siltä on vaikeaa tarjota samoja tietoja.  Rahaston sivuilta kannattaa lukea sen puoli- ja osavuosikatsauksia, jotta saat käsityksen rahaston logiikasta ja taloudellisesta tilanteesta.

S-Asuntorahasto

S-Asuntorahasto on itseasiassa FIM Asuntotuotto Erikoissijoitusrahaston osuussarja, joka on suunnattu S-ryhmän osuuskauppojen asiakasomistajille. Rahastoa siis hallinnoi FIM Varainhoito Oy, joka kuuluu S-Pankki konserniin. Rahasto sijoittaa Suomessa sijaitseviin asuntoihin, kiinteistöihin sekä rakennus- ja kiinteistöhankkeisiin. Sijoituskohteet valitaan paitsi odotetun vuokratuoton, myös oletetun hintakehityksen perusteella.

  • Riski-tuottoprofiili: 4
  • Tuotto vuonna 2015: 9,8%
  • Merkintäpalkkio: 2,00%
  • Lunastuspalkkio: Alle 1 v: 4%, 1-3 v: 3%, 3-4 v: 2%, yli 4 v: 1%
  • Juoksevat kulut (arvio): 2,50%
  • Tuottosidonnainen palkkio: Ei
  • Minimisijoitus: 200€
  • Merkintä ja lunastus: 4 kerta vuodessa, kunkin neljänneksen viimeisenä pankkipäivänä

Ålandsbanken Asuntorahasto A ja C

Ålandsbankenin Asuntorahastot A ja C sijoittavat Suomessa sijaitseviin asuntoihin. Rahasto paitsi vuokraa, myös tilapäisesti omistaa asuntoja, jotka on tarkoitettu vain realisoitaviksi. Sijoitukset on kohdistettu vetovoimaisiin alueisiin (70% pääkaupunkiseudulle), useisiin eri taloyhtiöihin ja eri kaupunkeihin. Ålandsbankenin asuntorahasto sijoittaa pääasiassa uusiin, pienempiin asuntoihin tavoitteenaan myydä ne 10 vuoden sisällä.

  • Riski-tuottoprofiili: 3
  • Tuotto vuonna 2015: A: 9,2% ja C: 9,5%
  • Merkintäpalkkio: 2,00%
  • Kaupankäyntipalkkio: Alle 1 v: 4%, 1-3 v: 3%, 3-5 v: 2%, yli 5 v: 1%
  • Juoksevat kulut: A: 2,77% ja C: 2,01%
  • Tuottosidonnainen palkkio: 20% yli 5% vuotuisen tuoton osuudesta
  • Minimisijoitus: A: 500€ ja C: 500 000€
  • Merkintä ja lunastus: 4 kerta vuodessa, kunkin neljänneksen viimeisenä pankkipäivänä

Tärkeitä huomioita

Rahastoja on itseasiassa hyvin vaikea vertailla keskenään. Osa sijoittaa suoraan asuntoihin ja osa kiinteistöihin sijoittaviin yhtiöihin tai rahastoihin. Tämä jo itsessään tekee rahastojen vertailun vaikeaksi. Lisäksi rahastojen tuottojen laskentatavat eroavat merkittävästi toisistaan. Esimerkiksi suurin osa rahastoista ilmoittaa tuottoihin mukaan arvioon perustuvia arvonmuutoksia, mutta osa taas ei. Näin ollen rahastoa ei kannata valita pelkän tuoton perusteella, vaan selvittää miten rahasto tuottonsa laskee ja mitä se siihen sisällyttää.

Lisäksi kuluja kuvaavat termit tarkoittavat eri rahastoissa eri asioita, joten rahastojen antamat informaatiot myös kustannuksista eroavat toisistaan. Esimerkiksi ’juoksevat kulut’ voi tarkoittaa eri rahastojen kohdalla eri asioita, jolloin ne eivät ole vertailukelpoisia. Kuten alussa mainitsimme, suosittelemme siis katsomaan pintaa syvemmälle. Avaintietojen lisäksi on syytä tarkastella huolellisesti esimerkiksi rahastojen toimintaperiaatteita, tuotonlähteitä ja kulurakennetta. Tutkimalla rahastoja ykstyiskohtaisesti, voit varmistua siitä, että rahaston toiminta vastaa omaa strategiaasi sekä periaatteistasi.


Kunkin rahaston tiedot on kerätty 9/2016 kunkin rahaston omalta sivulta/henkilökunnalta. Ajankohtaiset tiedot ja lisätietoa rahastoista löytyy kunkin rahaston sivustolta.