Asuntorahastoihin sijoittamisen perusteet

Asuntorahastot Osa 1: Hyvä vaihtoehto?

Asuntoihin voi sijoittaa myös asuntorahastojen kautta. Tämä tarkoittaa sitä, että et itse osta asuntoja, vaan sijoitat rahasi yrityksiin, jotka ostavat asuntoja. Näin yritys hoitaa asuntojen vuokrauksen puolestasi ja pääset vähemmällä työllä nauttimaan tuotosta. Työllä on kuitenkin hintansa, joten rahastoihin sijoittaminen on myös huomattavasti kalliimpaa kuin suoraan asuntoihin sijoittaminen. Seuraavaksi käymmekin läpi vielä tarkemmin rahastojen hyötyjä ja haittoja. Sarjan toisessa osassa esittelemme suomalaisia asuntorahastoja.

Miten asuntorahastot toimivat?

Asuntorahastot toimivat periaatteessa samalla tavalla kuin osakerahastotkin. Kun sijoitat tietyn pääoman asuntorahastoyhtiöön, yhtiö hoitaa asuntojen oston, vuokrauksen, myynnin yms. puolestasi. Asuntorahastoa hoitava yhtiö siis kartoittaa huoneistoja tai suurempia kiinteistöjä, joita he ostavat ja vuokraavat sekä myyvät eteenpäin. Asuntorahasto on itseasiassa yleisesti käytetty termi kaikille kiinteistöihin sijoittaville rahastoille, vaikka sijoituksen kohteena voi olla toimitilat, lomamökit, autotallit, varastotilat tms. Yhteistä suoraan asuntosijoittamiseen on se, että asuntorahastotkin on tyypillisesti tarkoitettu vähintään useamman vuoden sijoittamiseen.

Asuntorahastojen tuotto tulee käytännössä kahdesta lähteestä; vuokrista sekä asuntojen myynnistä. Asuntorahastot useimmiten ostavat huoneistoja ja muita vuokrattavia tiloja, joista ne saavat vuokratuloa. Tämä on tyypillisesti merkittävin tulonlähde. Toisaalta rahastot ostavat usein isompia kokonaisuuksia kerralla, jolloin ne saavat asuntoja halvemmalla. Kun asuntoja on ostettu alle markkinahinnan ja ne syystä tai toisesta myydään markkinahintaan, saa rahasto mukavasti myyntivoittoa, joka on se toinen merkittävä tulonlähde.

Mitä asuntorahastoihin sijoittaminen maksaa?

Rahastoihin vaadittava pääoma vaihtelee suuresti eri asuntorahastojen välillä. Aikaisemmin pääomaa tarvittiin runsaamman puoleisesti eli useita tuhansia tai jopa kymmeniä tuhansia euroja. Nykyään on kuitenkin myös rahastoja, joihin pääsee mukaan pienemmilläkin pääomilla eli muutamalla sadalla eurolla. Rahastot perivät kuitenkin myös hallinnointipalkkiota, merkintäpalkkioita ja kaupankäyntipalkkioita, jotka ovat kukin tyypillisesti 1-3%. Näin ollen erilaiset palkkiomaksut vievät ison osan tuotosta.

Kuinka osuuksia ostetaan ja osuuksia lunastetaan?

Tämäkin hieman vaihtelee eri rahastojen välillä, mutta usein asunto-ja kiinteistörahastoista voi merkitä eli ostaa osuuksia vain neljä kertaa vuodessa. Myös lunastusajoissa on eroja, mutta tyypillisesti myös osuuksien lunastuksia voi tehdä vain neljä kertaa vuodessa. Useimmiten nuo neljä kertaa ovat kunkin vuosineljänneksen viimeiset pankkipäivät.

Paljonko asuntorahastoista voi saada tuottoa?

Asuntosijoittajalle perinteisessä asuntosijoittamisessa keskimääräinen tuotto on 4-6% luokkaa, vaikka tuotot voivat olla myös reilusti yli tai alle yleisen keskiarvon. Myös rahastojen tuotot vaihtelevat merkittävästi, joten rahastoilla voi saada korkeampaa tai alhaisempaa tuottoa suoraan asuntosijoittamiseen verrattuna. Rahastot sijoittavat erilaisiin kohteisiin ja eri suhteilla, mikä osaltaan vaikuttaa tuottoihin. Joku voi keskittyä vain uusiin asuinhuoneistoihin, joku kasvukeskuksien vanhoihin asuntoihin, joku kokonaisiin kiinteistöihin, joku toimitiloihin ja joku hajauttaa riskiä sijoittamalla useampaan eri kategoriaan. Myös se, milloin rahasto myy ostamiaan asuntoja ja kiinteistöjä sekä rahaston yleinen toimintapolitiikka, vaikuttavat tuottoihin. Asuntorahastoissakin siis tuotto luonnollisesti vaihtelee eri rahastojen välillä, mutta useimmat rahastot tarjoavat ja tavoittelevat 5-10% tuottoa.

Asuntorahastoihin sijoittamisen plussat?

  • Säästää aikaa/vaivaa
  • Hajautettu sijoitus eli pienempi riski
  • Ei tarvitse itse opiskella kaikkia asuntosijoittamiseen ja huoneistojen vuokraukseen liittyviä kiemuroita, sillä rahastoyhtiö hoitaa käytännön asiat puolestasi

Asuntorahastoihin sijoittamisen miinukset?

  • Rahastojen palkkiot ovat melko suuria ja syövät ison osan tuotoista
  • Ei välttämättä pysty itse ostamaan ja myymään osuuksia juuri silloin, kun haluaa
  • Jotkut rahastot vaativat suuren pääoman, johon on usein vaikeampi saada lainaa kuin suoraan asuntosijoittamiseen

Onko asuntorahasto hyvä vaihtoehto?

Kuten monilla asioilla, myös asuntorahastoilla on hyvät ja huonot puolensa. Kysymykseen ei siis oikeastaan ole yksiselitteistä vastausta. Niille sijoittajille, jotka eivät pysty tai halua hoitaa asuntosijoittamista itse, voi olla parempi sijoittaa asunto- ja kiinteistörahastoihin. Tuolloin on kuitenkin varauduttava siihen, että rahastoihin sijoittaminen on melko kallista, eikä rahojaan saa välttämättä rahastoista pois juuri silloin kun itse haluaa. Lisäksi on hyvä muistaa, että myös rahastoihin sijoittamisen aloittaminen vaatii aikaa sekä huolellista tutkiskelua ja opettelua.

Mikäli rahastoihin kuitenkin haluaa sijoittaa, kannattaa ensin ottaa selvää mihin rahasto sijoittaa (asunnot, toimitilat jne.), mistä tuotto koostuu, miten kyseinen rahasto käytännössä asioita hoitaa, milloin osuuksia voi merkitä ja lunastaa sekä mitä kuluja kyseiseen rahastoon sijoittaminen synnyttää. Vertaile myös eri rahastoja keskenään ja valitse niistä se, joka sopii omaan sijoituspääomaasi sekä -strategiaasi parhaiten.