Asuntosijoittajan toimintaan vaikuttavat merkittävästi paitsi omat ratkaisut ja teot sijoitustoiminnassa, myös asuntomarkkinoiden kehitys. Siksi onkin tärkeää seurata esimerkiksi asuntokaupan, rakennusteollisuuden ja asuntojen hintojen sekä vuokrien kehitystä. Lisäksi yleisen taloudellisen tilanteen ymmärtäminen on ensiarvoisen tärkeää. Halusimme tehdä seuraamisesta helpompaa, joten kokosimme yhteen loppuvuoden 2015 sekä alkuvuoden 2016 tärkeitä tilastoja. Pyysimme myös muutamalta alan asiantuntijalta heidän näkemyksiään alkuvuoden asuntomarkkinatilanteesta. Seuraavaksi tarjoammekin tiivistelmän asuntomarkkinakatsauksestamme.
Tärkeimmät tilastot
Osakeasuntojen hinnat
Alkuvuonna osakeasuntojen hinnat ovat maltillisesti nousseet viime vuoteen verrattuna etenkin pääkaupunkiseudulla. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat 1,3% koko maassa viime joulukuusta tämän vuoden tammikuuhun. Tammikuusta helmikuuhun hinnat kuitenkin nousivat 1,3% koko maassa.
Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys
Asuinhuoneistojen vuokrat
Vuoden 2015 aikana vuokrat ovat nousseet keskimäärin noin 3% edelliseen vuoteen verrattuna. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat kohosivat keskimäärin 3,6% koko maassa. Pääkaupunkiseudulla asuntojen vuokrat nousivat 4,0% ja muualla maassa 3,3%. ARA-asuntojen vuokrat nousivat 2,3% koko maassa.
Keskimääräisten neliövuokrien kehitys
Kohdemäärät
Etuoven tilastojen mukaan myytävien asuntojen määrä on alkuvuoden aikana hieman noussut. Loppuvuoden aikana kohdemäärä oli laskussa, mutta viimeisten kolmen kuukauden aikana määrä on lähtenyt kohoamaan. Nousu on osa vuosittaista kiertoa, sillä asuntoja on yleensäkin vähemmän myynnissä loppuvuoden aikana.
Käytettyjen asuntojen kohdemäärät
Markkinointiaika
Etuoven tilastojen mukaan asuntojen markkinointiaika on vuoden vaihteen jälkeen lähtenyt laskuun. Tämä on myös osa normaalia vuosittaista kiertoa, sillä asuntoja ostetaan tyypillisesti vähemmän marras-joulukuun aikana.
Käytettyjen asuntojen markkinointiaika
Uudisrakentaminen
Tilastokeskuksen mukaan uudisrakentamisen kokonaistuotanto kääntyi kasvuun viime vuoden lopulla. Käynnissä olevan rakennustuotannon kiinteähintainen arvo eli volyymi kasvoi marraskuussa 2015-tammikuussa 2016 2,7% edellisestä vuodesta. Asuinrakentamisen volyymi kasvoi 3,8% ja muun kuin asuinrakentamisen volyymi 1,8%.
Uudisrakentamisen volyymi
Viitekorot
Suomen pankin tilastojen mukaan viitekorot ovat vuoden alussa olleet 12kk Euriboria myöten miinuksella. Viime vuoden alussa 6kk ja 12kk Euriborit olivat vielä niukasti positiivisia. Suomen talletuspankkien korot ovat myös laskeneet, mutta ovat kuitenkin pysytelleet positiivisina.
Euriborkorot päivittäin
Asiantuntijoiden kommentit
Mia Koro-Kanerva (Vuokranantajat Ry)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut alkuvuoden aikana?
Kauppamäärät ovat kasvaneet ja hintakehitystä ylöspäin on ollut, mutta edelleen ollaan aika odottavalla kannalla, mihin suuntaan kehitys kulkee. Paljon on kiinni ansiotason kehityksestä.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Asuntosijoittajan näkökulmasta markkina on aika samanlainen kuin 2015. Hyviä kannattavia kohteita on vaikea löytää ilman hyviä kontakteja. Uudistuotantoa on paljon tarjolla sijoittajille, mutta tuotto jää monessa kohteessa melko matalaksi, ainakin jos laskee tuottoa velattomalle hinnalle. Muutamia innovatiivisia rakennusliikkeitä tosin on, joilla hinnat ovat sijoittajillekin kannattavia. Olemme kehottaneet vuokranantajia olemaan varovaisia vuokrankorotuksissa ja pitämään kiinni hyvistä vuokralaisista. Esimerkiksi niin, että remonteissa selvitetään ja kunnioitetaan vuokralaisen toiveita, jotta hän jatkaisi vuokrasuhteessa.
Timo Metsola (Vuokraturva)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut alkuvuoden aikana?
- Asuntokauppa on aavistuksen piristynyt, mikä on osa normaalia vuodenaikakiertoa. Voidaan siis huokaista helpotuksesta, että positiivisia signaaleja on.
- Korot, jopa 12kk Euribor, ovat painuneet miinukselle ja näyttäisivät pysyvän matalana vielä pitkään. Tämä on todennäköisesti osaltaan vaikuttanut asuntokaupan virkenemiseen.
- Osaltaan sijoitusasuntojen kysyntää ovat nostaneet pörssin hankaluudet alkuvuoden aikana. Pörssin turbulenssisuus ja halpa lainaraha ovat siis osaltaan rohkaisseet asuntosijoittamista.
- Toisaalta ottaen huomioon, kuinka matalalla korot ovat, asuntokauppa voisi käydä paremminkin.
- Asuntosijoittajat ovat se ryhmä, joka asuntomarkkinoita tällä hetkellä kannattelee.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Matala korkotaso kannustaa asuntosijoittamaan. Ei kuitenkaan kannata unohtaa, että korot ovat matalat, koska taloudellinen tilanne on niin huono. Tietysti niin kauan kuin yhtälö toimii, kannattaa sijoittaa ja hyödyntää halpaa lainarahaa. Vapaan rahatalouden aikana velkavivun käyttö ei ole koskaan ollut yhtä houkuttelevaa ehtojen puolesta kuin nyt.
Erkki Heikkinen (Kiinteistömaailma)
Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut alkuvuoden aikana?
Tammikuu oli kaupallisesti vaisu kuukausi, asiakkaiden liike alkoi vasta loppukuusta. Helmikuu osoitti selkeätä piristymistä, ja tuo piristyminen on jatkunut maaliskuussa.
Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?
Sijoittajat liikkuvat asuntomarkkinoilla kuten aiemminkin; heidän toimintansa alkuvuonna ei ole ollut samalla tavoin kilpailukykysopimusten kaltaisten elementtien jarruttamaa kuin kuluttajien toiminta.
