Asuntolainan korkosuojaus

Asuntolainan korkosuojaus – Mitä ja miksi?

Suomalaisten suosimat euriborit ovat jo pitkään olleet poikkeuksellisen matalalla, mikä on pitänyt asuntosijoittajien lainanhoitokustannukset kurissa. Tilanne ei kuitenkaan ole ikuinen ja korkotason nousuun on hyvä varautua tavalla tai toisella. Yksi oiva tapa on turvata tulevaisuus riittävällä puskurilla, mutta lisäksi voit suojautua korkojen nousulta pankkien tarjoamilla erilaisilla korkosuojauksilla. Selvitimme hieman tarkemmin asuntolainan korkosuojausten tarjontaa, jotta pystyt halutessasi helpommin valitsemaan itsellesi sopivan vaihtoehdon.

Mikä on korkosuojaus?

Korkosuojaukset ovat pankkien tarjoamia palveluita, joilla voi suojautua korkotason nousua vastaan. Ne ovat ikään kuin vakuutuksia, jotka suojaavat velallista mahdollisilta koronnousun aiheuttamilta kasvavilta kuluilta. Korkosuojauksia on useampia erilaisia ja eri pankit tarjoavat myös hieman erilaisia ratkaisuja.

Suojauksen hinta muuttuu markkinaodotusten mukaan eli kun korkotaso on alhaalla, hinta on edullinen, mutta kun korot nousevat, korkosuojaukset kallistuvat. Korkosuojausten hinta vaihtelee myös niiden ominaisuuksista riippuen.

Korkosuojaus tehdään tyypillisesti useammaksi vuodeksi kerrallaan ja monet ottavat suojauksen etenkin lainan alussa, kun lainanhoitokustannukset ovat suuria. Ainakin toistaiseksi suuri osa suomalaisista asuntolainoista on sidottu vaihtuvaan korkoon, mutta korkotietoisuus on kasvanut. Esimerkiksi Nordea kertoo, että heidän asiakkaistaan yli puolet suojautuvat korkotason nousulta jollain tavalla.

Millaisia korkosuojauksia on tarjolla?

Kiinteä korko

Kiinteä korko nimensä mukaisesti kiinnittää vaihtuvakorkoisen eli tyypillisesti euriboriin sidotun lainan koron pysyvästi samalle tasolle. Ottamalla kiinteän koron tiedät siis tasan tarkkaan paljonko lainanhoitokustannuksesi tulevat olemaan suojauksen aikana. Kiinteän koron jakso vaihtelee hieman pankkien välillä: esimerkiksi Osuuspankki tarjoaa jopa 25 vuoden kiinteää korkoa, Nordea 3-15 vuoden kiinteää korkoa ja Aktia 3, 5 tai 10 vuoden kiinteää korkoa. Lainan voi myös jakaa kahteen osaan, joista toisesta voit maksaa kiinteää korkoa ja toisesta vaihtuvaa korkoa.

Korkoputki

Korkoputki tarjoaa sijoittajalle mahdollisuuden asettaa korko tiettyjen rajojen väliin eli putkessa korolle asetetaan sekä enimmäis- että vähimmäiskorko. Enimmäiskorko suojaa velallista koron nousulta, kun taas vähimmäiskorko suojaa pankkia koron laskulta. Korkoputki onkin pankkien asiakkaille ilmainen. Korkoputkea miettiessä on kuitenkin hyvä ottaa huomioon, että mikäli korko on alempana kuin putkelle asetettu vähimmäiskorko, maksat lainasta enemmän korkoa kuin ilman korkoputkea.

Korkokatto

Korkokatto on sijoittajan keino estää maksamaansa korkoa nousemasta yli tietyn tason. Toisin sanoen, sijoittaja ja pankki sopivat enimmäiskoron, jonka ylimenevää korkoa sijoittajan ei tarvitse maksaa, vaikka korkotaso nousisikin. Mikäli korko on sovitun tason alapuolella, korot vaihtelevat tavallisen vaihtuvan viitekoron mukaan. Korkokaton hyvä puoli on siis juuri se, että sijoittaja ei menetä mahdollisuutta hyötyä korkotason laskusta, mutta suojautuu liian suurelta korkotason nousulta.

Koronvaihtosopimus

Koronvaihtosopimus on kiinteää korkoa muistuttava suojauskeino, joka myös sitoo vaihtuvakorkoisen lainan koron tietylle tasolle. Koronvaihtosopimuksella pankki ja sijoittaja sopivat, että sijoittaja maksaa kiinteään korkoon sidottua korkoa pankille ja pankki maksaa vaihtuvaan korkoon sidottua korkoa sijoittajalle. Näin ollen sijoittaja maksaa käytännössä lainastaan kiinteää korkoa vaihtuvan sijaan. On kuitenkin tärkeää huomioida, että asuntolainan yhteyteen otetun koronvaihtosopimuksen mukaiset suoritukset pankille eivät ole verotuksessa korkoa eli kyseiset maksusuoritukset eivät ole verotuksessa vähennyskelpoisia.

Kannattaako korkosuojaus?

Tähän kysymykseen ei oikeastaan ole yhtä oikeaa vastausta. Pankit luonnollisesti yrittävät ahkerasti myydä tarjoamiaan suojauksia, sillä useimmiten he hyötyvät siitä ennemmin tai myöhemmin. Asuntosijoittajia sen sijaan näyttäisi olevan kahta koulukuntaa: toiset vannovat kiinteän koron tai muun pankin tarjoaman korkosuojauksen nimeen, kun toiset neuvovat ottamaan matalasta korkotasosta kaiken ilon irti ja varautumaan korkojen nousuun riittävällä puskurilla.

Korkosuojausten kannattavuutta onkin hankalaa yleisesti määritellä, sillä se riippuu täysin korkotason tulevista liikkeistä. Jos korot nousevat yli korkosuojan enimmäiskoron, suojaus kannattaa, mutta jos korot pysyvät matalalla koko suojauksen ajan, voi suojaus tulla kalliiksi. Korkotason liikkeitä on kuitenkin vaikeaa, ellei jopa mahdotonta ennustaa, eikä kellään ole takuuvarmaa tietoa korkotason tulevaisuudesta. Fakta kuitenkin on se, että korkotaso muuttuu ja elää eli ennen pitkää se tulee myös nousemaan.

On myös hyvä muistaa, että edullisimman ja ehdoiltaan parhaimman suojauksen saa luonnollisesti silloin, kun korkotaso on matalalla, eikä selkeitä merkkejä noususta ole havaittavissa.

Pohdi korkosuojausta oman riskinsietokykysi kautta

Jokaisen asuntosijoittajan kannattaa miettiä itselleen sopiva suojaus omaan riskinsietokyvyn ja strategian pohjalta. Ensimmäiseksi siis laske, mitä lainanhoitokulusi ovat ja mitä tuottosi on, jos korko nousee esimerkiksi kahteen, neljään tai kuuteen prosenttiin? Kestääkö asuntosalkkusi kyseisen nousun?

Mikäli laskelmat näyttävät suuremmilla koroilla surullisilta, voi olla fiksua miettiä jonkinlaista korkosuojausta. Kuten aikaisemmin jo mainitsimme, lainaa voi myös jakaa osiin ja suojata vain osan lainasta. Etenkin asuntosijoittajien, joilla on useampia lainoja, voi olla järkevää suojata osa lainoistaan. Näin voi hajauttaa riskiä ja suojautua korkotason nousulta, mutta samalla nauttia tämänhetkisestä matalasta korkotasosta.

Pääsääntönä kuitenkin voisi pitää, että päätös korkosuojauksesta on tehtävä ensisijaisesti oman talouden ja asuntosalkun riskinsietokyvyn perusteella. Mieti ja laske tarkkaan, kuinka hyvin omat sijoituksesi kestävät korkojen nousun. Muista, että lisäksi on aina hyvä varautua tulevaan riittävällä puskurilla.