Kiinteistösijoittaja Antti Arjanne

Antti Arjanne: Asiakkaiden arvostusta ja hyvän mielen asuntoja

Harvoin haastatteluja antava Antti Arjanne, juristi, sijoittaja, kiinteistöneuvos ja Suomen Vuokranantajat ry:n entinen puheenjohtaja, nykyinen kunniapuheenjohtaja, hyppäsi palkkajohtajasta yrittäjäksi 80-luvun alussa. Arjanteen mukaan tuolloin oli vallalla kamreeriajattelu, eikä asiakasta kuunneltu lainkaan. Hän kertookin olleensa ensimmäisiä vuokranantajia, jotka lähtivät kuuntelemaan asiakasta. Sanan vuokralainen sijasta hän haluaa käyttää mieluummin sanaa asiakas – ja siihen on hyviä syitä.

Suomessa tuotetaan, toisaalla kuunnellaan

Arjanne kertoo, että sodanjälkeisessä Suomessa oli kiinteistöalalla vielä 80-luvun alkuun saakka vahvasti vallassa tuotantolähtöinen ajattelu. Kun Arjanne hankki ensimmäisen sijoitusasuntonsa 60-luvun puolessa välissä, hän havaitsi jo silloin, että markkinoilla voisi menestyä sellainen toimija, joka hoitaa asioita asiakkaiden toiveiden mukaisesti. Hänen mukaansa jo varhain Yhdysvalloissa asiakkaan toiveet selvitettiin ensin, ja vasta sen jälkeen alettiin pohtia, kuinka ne voitaisiin täyttää. Käytännössä se tarkoitti myös sitä, että asuntojen rakennuttaja selvitti, paljonko asiakkaat ovat valmiita asunnostaan maksamaan. Arjanne mainitsee ajattelutavan erosta myös Suomen ja Ruotsin välillä; Suomessa tuotanto ja valmistus ovat esillä hyvin vahvasti, kun Ruotsissa keskiössä on asiakas. ”Olin ehkä voimakkain sen asian eteenpäin viejä, että asiakasta pitää kuunnella. Muuten käy huonosti”, sanoo Arjanne.

Kun Arjanne aloitti vuokranantajana, hän kertoo asuntojen vuokrauksen olleen halveksittu ala. Ihmiset väheksyivät vuokra-asumista. Arjanne ottikin ensitöikseen tavoitteeksi muuttaa ihmisten suhtautumista vuokra-asumiseen. Hän kertoo, että vuokra-asuminen mahdollistaa elämässä paljon sellaisia asioita, joihin asunnon omistajalla ei ole mahdollisuutta. Sen lisäksi sellaisen maan talouselämä voi mukautua nopeammin maailman muutoksiin, jossa on paljon vuokra-asumista. Arjanteen mielestä Suomesta puuttuu juuri tällainen joustavuus, että ihmiset voisivat edullisesti muuttaa sinne, missä työtä on tarjolla. Toiseksi merkittäväksi ongelmaksi Arjanne kertoo pienten asuntojen pulan Helsingissä; sinkkuasujia on 68 % kannasta. Silloin ei isoja asuntoja kannata edes rakentaa.

Taustalla onnistuneita ennustuksia

”Olen kohtuudella pärjännyt tällä alalla, koska olen pystynyt ennustamaan tulevaisuutta suhteellisen hyvin oikein”, sanoo Arjanne. Hän kertoo 70-luvun muuttoliikkeestä, jolloin 700 000 suomalaista muutti Ruotsiin ja puoli miljoonaa etelämmäs Suomeen. Tämä yksi kaikkien aikojen suurimmista muuttoliikkeistä sai Arjanteen nopeasti toteamaan, ettei kannata sijoittaa sellaisiin paikkoihin, joissa kysyntä ei kasva voimakkaasti. Muuttoliike on vahvasti ohjannut Arjanteen sijoitustoimintaa siitä lähtien, ja ohjaa edelleen. Hän kertoo, että asuntojen hintaan vaikuttaa kaksi lukua: bruttokansantuotteen ja väkimäärän kasvu. Arjanne on sijoittanut alueisiin, joissa väkimäärän kasvu on paljon suurempi kuin bruttokansantuotteen kasvu. Yhtenä konkreettisena esimerkkinä hän mainitsee Suur-Helsingin, ja mittarina on yksinkertaisesti 40 minuutin matka keskustasta. Toinen vastaava kasvukohde on Arjanteen mittareilla Tampere. ”Muuten olisin suhteellisen varovainen”, ohjeistaa Arjanne, ja arvioi Suur-Helsingin alueelle kohdistuvan seuraavan 10 vuoden aikana jopa 150 000 asunnon kysyntä. Arjanteen sijoitustoiminnassa korostuvatkin periaatteet, eivät niinkään tietyt kaupunginosat tai alueet.

Alue-ennustusten lisäksi Arjanne korostaa sitä, että ihmisille täytyy tarjota asuntoja, joihin heidän varansa riittävät. Jo 80-luvun alussa hän kertoi pitämässään esitelmässä, että yli 36 neliön asunnoissa on aina riskejä, koska ihmisillä ei välttämättä ole varaa maksaa pyydettyä vuokraa. ”Pitää ajatella, että mitä sillä rahalla saa, eikä se, että paljonko siinä on neliöitä”, kertoo Arjanne. Hänen mielestään neliöhintojen korostaminen on itsensä huijaamista. Tärkeämpää on neliöiden järkevä käyttö.

Hyvän mielen asuntoja ja elämyksiä

Vaikka Arjanne onkin pärjännyt alueiden kasvuennustuksissa hyvin, hän kertoo, että vaikeinta sijoitustoiminnassa on ennustaa, mitä ihmiset haluavat tulevaisuudessa. Kun asiakas tulee työpäivän jälkeen asuntoonsa, on tärkeää, että hänelle tulee hyvä mieli. “Tällä hetkellä näyttää siltä, että ihmiset haluaa hyvän olon tunnetta”, sanoo Arjanne, ja kertoo olleensa Singaporessa kurssilla, jossa näitä asioita käytiin läpi. Jos esimerkiksi sinkkumies saa ravintolasta naisen luokseen kotiinsa, mitä hän kertoo naiselle? Esitteleekö hän ylpeänä asuntoa – vai kertooko hän, mitä hyvää asunnossa on esimerkiksi sijoituksena tulevaisuuteen? Entä mitä mieltä nainen on? Todennäköisesti nainen ajattelee, että asunto kuvastaa miestä; hyvää asuntoa ei tarvitse selitellä.

Arjanne kertookin, että tunteiden osuus asunnon hankinnassa on jopa 75 prosenttia. Sama luku pätee sekä asunnon ostoon että vuokraukseen. Asuntosijoittajan kannattaa kehittää itseään tunnenäkökulmasta ja selvittää, mistä ihmiset kulloinkin pitävät. Arjanne sanoo 80-luvun taantuman aikaan itse haastatelleensa 200 vuokralaista heidän tarpeistaan. ”Asiakkaiden arvomaailmassa eläminen on kauhean tärkeätä”, summaa Arjanne. Hän miettii sijoitusasuntoja hankkiessaan varsin tarkkaan, kenelle asunto on tarkoitettu, ja muuttaisiko hän itse vastaavassa tilanteessa kyseiseen asuntoon. Arjanne kertoo vuosikymmenten kokemuksen perusteella, että nykyään asunnon on oltava elämyksellinen ja tuotettava mielihyvää. Jos hän itse kalustaa asunnon asiakkaitaan varten, asunnossa on esimerkiksi iso teräväpiirtotelevisio.

Modernina esimerkkinä Arjanne mainitsee, että asiakkaalle voi rakentaa asunnon ilman neliöitä syövää keittiötä. Asunto on silloin pienempi ja sopivampi – ja tietysti edullisempi. Vaihtoehtoisesti Arjanne on asentanut kauniin keittiön olohuoneeseen, ja kertoo asiakkaiden pitäneen ratkaisusta kovasti.

Tökkivät yksityiskohdat voivat tehdä asunnon vuokraamisesta vaikeaa. Jos esimerkiksi rappukäytävän lamppu on palanut, sillä ei juurikaan ole merkitystä. Jos lamppuja on palanut useampia, jopa 50 prosenttia vuokralaisista kokee turvattomuutta. ”Jos siellä on jossain graffiteja, asuntoa ei saa koskaan vuokratuksi”, sanoo Arjanne. Hänen omissa sijoituskohteissaan ei ole edellä mainittuja tökkiviä yksityiskohtia – tai hän ottaa selvää, koska ne aiotaan poistaa.

Miljoonan neliömetrin tyhjiö

Asuntosijoittamisen lisäksi Arjanne on aiemmin sijoittanut myös toimisto- ja varastotiloihin. Niiden tuotto oli vielä 2000-luvun puolessa välissä hyvä, ja tilan tarve suuri; toimistotilaa työntekijää kohden tarvittiin noin 40 neliömetriä. Noista lukemista on kuitenkin tultu roimasti alas: tällä hetkellä monessa yrityksessä työntekijäkohtainen toimistotilantarve on vaivaiset 7 neliömetriä.

Kahdeksi merkittäväksi syyksi Arjanne kertoo lisääntyneen etätyöskentelyn ja työskentelytapojen muutoksen. ”Sen vuoksi Helsingissäkin on tyhjiä toimistotiloja yli miljoona neliötä”, kertoo Arjanne. Hänellä on enää hyvin vähän toimisto- ja varastotiloja, eikä Arjanne enää juurikaan uskalla sijoittaa uusiin kohteisiin.

Terveisiä Suomeen ja Suomelle

Arjanne asuu suuren osan vuodesta Espanjassa. Haastattelun lopuksi hän lähettää asiantuntevia terveisiään meille suomalaisille: ”Suomi tarvitsisi nyt edullisia vuokra-asuntoja tarjolle siellä, missä on työtä ja työpaikat. Se on koko Suomen kannalta kauhean iso asia.” Arjanne on ollut ulkomailla kursseilla, joissa on todettu jopa kolmanneksen nykyisistä työpaikoista katoavan seuraavan 10 vuoden aikana.

Asuntojen korkeiden hintojen vuoksi Arjanne kehottaa tiivistämään kaupunkirakennetta. Maailmalla kierreltyään hän on havainnut, että hintoja saa alaspäin, jos talo on vähintään 7-kerroksinen: ”Siinä se neliöhinta laskisi pikkuisen kaikista huoneistoista, koska tarvitaan vain yhdet perustukset ja yksi katto.”

Arjannetta onkin syytä kuunnella. Vuosikymmenien kokemus ja pioneerihenkinen työ vuokra-asumisen arvon nostamisesta näyttävät esimerkkiä jokaiselle asuntosijoittajalle ja vuokraajalle. Arjanteen omat näytöt asiakkaiden arvostamisesta ja hyvän mielen asunnoista ovat johtaneet pitkiin vuokrasuhteisiin ja tyytyväisiin vuokralaisiin – vuokranantajasta puhumattakaan.