Alivuokraus, jälleenvuokraus, väliaikainen luovuttaminen

Alivuokraus, jälleenvuokraus ja väliaikainen luovutus asuntosijoittajan silmin

Joskus sijoitusasuntoaan vuokraavan asuntosijoittajan toiminnassa voi tulla eteen tilanne, jossa vuokralainen haluaa alivuokrata, jälleenvuokrata tai väliaikaisesti luovuttaa asunnon toiselle. Nämä tilanteet ovat osin lähellä toisiaan, mutta lainsäädäntö ja käytännöt osittain myös vaihtelevat kunkin kohdalla. Tässä siis muutamia huomioita jokaisen tilanteen varalle.

Mitä eroa on alivuokrauksella, jälleenvuokrauksella ja väliaikaisella luovutuksella?

Alivuokrauksella viitataan tilanteeseen, jossa vuokralainen luovuttaa enintään puolet huoneistosta edelleen toisen käytettäväksi vastiketta eli vuokraa vastaan. Tuolloin päävuokralainen ja alivuokralainen solmivat keskenään sopimuksen, jossa päävuokranantaja ei ole vuokrasuhteen osapuoli.

Jälleenvuokrauksella viitataan sen sijaan tilanteeseen, jossa vuokralainen vuokraa koko huoneiston edelleen yhden tai useamman henkilön käytettäväksi. Tällaisessa tilanteessa vuokranantajalta huoneiston vuokrannutta henkilöä kutsutaan ensivuokralaiseksi ja vuokralaiselta vuokrannutta henkilöä jälleenvuokralaiseksi. Tuolloin vuokranantaja ja jälleenvuokralainen eivät ole sopimussuhteessa keskenään.

Asunnon väliaikainen luovutus taas viittaa tilanteeseen, jossa vuokralainen luovuttaa koko huoneiston väliaikaisesti toisen käytettäväksi. Jos vuokralainen luovuttaa asunnon toisen käytettäväksi vastiketta vastaan, syntyy heidän välilleen vuokrasuhde.

Milloin alivuokraus, jälleenvuokraus ja väliaikainen luovutus ovat sallittuja?

Alivuokraus on sallittua ilman vuokranantajan lupaa, mikäli siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. On kuitenkin tärkeää muistaa, että ilman vuokranantajan lupaa vuokralainen saa luovuttaa alivuokralaiselleen enintään puolet huoneistosta.

Jälleenvuokraus on sen sijaan sallittua vain vuokrasopimuksessa annetun tai vuokranantajan erikseen antaman luvan perusteella.

Asunnon väliaikainen luovuttaminen taas on sallittua tietyissä tilanteissa enintään kahdeksi vuodeksi. Näitä tilanteita ovat esimerkiksi vuokralaisen oleskelu toisella paikkakunnalla työn, opintojen, sairauden, asevelvollisuuden suorittamisen tai muun sellaisen syyn vuoksi.

Voiko alivuokrausta, jälleenvuokrausta ja väliaikaista luovutusta kieltää?

Alivuokrausta ei ole mahdollista kieltää asuinhuoneiston vuokrasopimuksessa. Toisin sanoen, vaikka vuokrasopimuksessa kiellettäisiin alivuokraus, ei kyseinen kohta ole pätevä, vaan vuokralaisella on silti oikeus alivuokrata enintään puolet huoneistosta. Esimerkiksi vuokralaisen puoliso voi halutessaan muuttaa huoneistoon ilman vuokranantajan erillistä lupaa tai vuokralainen voi vuokrata asunnosta enintään puolet Airbnb:n kautta. Sen sijaan liikehuoneistojen kohdalla alivuokraus voidaan kieltää vuokrasopimuksessa.

Jälleenvuokrausta vuokranantajan ei tarvitse erikseen kieltää, sillä vuokralainen tarvitsee aina erillisen luvan koko huoneiston jälleenvuokraukseen.

Huoneiston väliaikainen luovuttaminen sen sijaan on vuokralaisen oikeus, jota vuokranantaja voi vastustaa vain perustellusta syystä. Vuokralaisen on ilmoitettava luovutuksesta viimeistään kuukautta ennen asunnon väliaikaista luovutusta ja vuokranantajan on saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavasti kahden viikon kuluessa vuokralaisen ilmoituksen saatuaan. Tuolloin tuomioistuin lopulta päättää luovutuksen kieltämisestä.

Miten vastuu jakautuu alivuokrauksessa, jälleenvuokrauksessa ja väliaikaisessa luovutuksessa?

Alivuokratessa huoneistoa päävuokralainen on kokonaisuudessaan vastuussa vuokranmaksusta ja huoneistosta vuokranantajalle alivuokrauksesta huolimatta. Käytännössä siis alivuokralaisen laiminlyödessä vuokranmaksua tai aiheuttaessa vahinkoa asunnossa, on päävuokralainen joka tapauksessa vastuussa näistä vuokranantajalle.

Mikäli toisin ei ole sovittu, jälleenvuokrauksessa ensivuokralainen on vastuussa vuokranantajalle vuokranmaksusta sekä muista vuokralaiselle kuuluvista velvoitteista. Toisaalta myös jälleenvuokralainen on vastuussa vuokranantajalle sellaisista vahingoista, jotka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos hän olisi vuokrannut asunnon suoraan vuokranantajalta.

Asunnon väliaikaisessa luovutuksessa sekä vuokralainen että luovutuksensaaja ovat vastuussa vuokranmaksusta sekä muista vuokrasopimuksen velvoitteiden täyttämisestä, ellei toisin ole vuokranantajan kanssa sovittu.

Huomioita asuntosijoittajalle

Ole tarkkana, mikä tilanne kulloinkin on kyseessä. On hyvä aina keskustella myös vuokralaisen kanssa avoimesti tilanteesta ja varmistaa, että hän ymmärtää toimintatavat ja vastuut kussakin tilanteessa. Yleisesti ottaen siis varmista, että jokaisessa tilanteessa menetellään asuinhuoneiston vuokralain sekä hyvän vuokratavan mukaisesti.