Asuntosijoittajien kokemuksia

Airbnb:n kaltaisten palvelujen hyödyntäminen osa 3: Asuntosijoittajien kokemukset

Nyt olemme käyneet läpi Airbnb:n kaltaisten palvelujen hyödyntämisen perusteet ja kuulleet palveluntarjoajan ajatuksia, joten tässä artikkelisarjan viimeisessä osassa syvennymme asuntosijoittajien henkilökohtaisiin kokemuksiin. Haastattelimme aiheen tiimoilta kahta asuntosijoittajaa, jotka vuokraavat kalustettuja asuntoja Airbnb:n tai muiden samankaltaisten sivustojen kautta. He kertoivat millaisia Airbnb kokemuksia heillä on ollut, mutta jakoivat myös vinkkejä aiheesta muille asuntosijoittajille. Esittelemmekin alkuun lyhyesti haastateltavien taustat ja lopuksi kysymyskohtaisesti sijoittajien vastaukset.

Taustat:

Jenni Witikkala

Witikkala on kauppatieteiden maisteri, joka työskentelee kiinteistönvälittäjänä. Hän on tehnyt Radio Rapuun Jenni from the Block-nimistä ohjelmaa asuntosijoittamisesta, mutta hiljattain ohjelma siirtyi Youtubeen. Toiselta ammatiltaan hän on tanssinopettaja ja tanssii vapaa-ajallaan itsekin. Lisäksi Witikkala toimii toista kautta Suomen Vuokranantajien hallituksessa.

Asuntosijoittamisen hän aloitti vuonna 2000 periessään äitinsä asunnon, johon muutti asumaan ja laittoi oman asuntonsa vuokralle. Tämä oli kuitenkin melko lyhytaikainen järjestely, ja Witikkala myi silloisen oman asuntonsa pian pois. Ensimmäisen sijoitusasunnon hän osti vuonna 2004. Tällä hetkellä Witikkalalla on kolme ja puoli sijoitusasuntoa, sillä yhden hän omistaa yhdessä ystävänsä kanssa.

Mikko Nurminen

Nurminen on 36-vuotias sarjayrittäjä, Airbnb-host, enkelisijoittaja ja maailmanmatkaaja. Tällä hetkellä hänen aikansa menee pääasiassa Hostaway-startupin ja Pikkuyrittäjät-projektin kanssa. Maailmaa Nurminen on kiertänyt paljon aina Pohjois-Koreaa myöden. Reissuista sekä satunnaisesti myös Airbnb-hostauksesta hän on kirjoitellut blogia osoitteessa www.mikkonurminen.fi.

Asuntosijoittamista Nurminen on tehnyt kahden vuoden ajan ja omistaa tällä hetkellä kaksi asuntoa Helsingin ydinkeskustasta. Toisessa on pitkäaikainen vuokralainen ja toista hän vuokraa kalustettuna eri sivustojen kautta.

Aloittaminen:

Milloin aloitit kalustetun huoneiston vuokrauksen?

J: Aloitin oman asuntoni vuokrauksen vuosi sitten heinäkuussa. Vuokraan asuntoani kahdella profiililla; toisessa vuokraan asuntoni toisen huoneen parvea ja toisessa vuokraan koko asuntoa, kun itse olen matkoilla. Kun julkaisin profiilin, meni vain kaksi päivää, että tuli ensimmäinen vieras. Nyt vajaan vuoden sisään vieraita on ollut yli sata.

Oman asuntoni vuokraus onnistui niin hyvin, että aloin vuokrata myös Kotkassa sijaitsevaa kakkosasuntoani Airbnb:n kautta. Sielläkin on ollut mukavasti vuokralaisia; pääasiassa venäläisiä ja suomalaisia.

M: Aloitin Airbnb-hostauksen pari vuotta sitten. Alun perin ajatus oli asua itse noin joka toinen viikko keskustassa ja vuokrata asuntoa muina aikoina Airbnb:n kautta. Homma lähti kuitenkin heti niin hyvin liikkeelle, että päätin laittaa asunnon pelkästään vuokralle.

Ensimmäiset asukkaat tulivat Tanskasta. Sittemmin asukkaita on ollut jo yli 35 eri maasta. Kun päätin tehdä Airbnb vuokrausta täysimääräisesti, otin käyttööni myös Booking.comin, josta alkoi myös tulla pian varauksia.

Aloititko Airbnb:n kautta? Käytitkö/käytätkö muita sivustoja?

J: Oman asuntoni ja Kotkan asunnon vuokraukseen käytän vain Airbnb:tä.

M: Aloitin vuokrauksen Airbnb:n kautta ja homma lähti heti hyvin liikkeelle.

Tarjolla on myös monia muita kanavia, joita olen hieman kokeillut, mutta niiden samanaikainen käyttö manuaalisesti on todella hankalaa niin, että kalenteri pysyisi aina ajan tasalla. Tuplabuukkaukset ovat ikäviä, huonontavat arvosanoja, aiheuttavat kustannuksia ja lisäävät työmäärää.

Etsin maailmalta palveluita, joilla usean kanavan hallinnointi onnistuisi, mutta kaikki tarjolla olleet palvelut olivat todella vaikeakäyttöisiä, toimimattomia (mm. ei Airbnb:tä), ja osa myös todella kalliita. Tämän tuloksena perustin kahden muun Airbnb-hostin kanssa Hostaway-startupin, jonka lanseeraamme loppukesästä 2016. Hostawayn avulla asunto voi olla helposti useassa eri myyntikanavassa samanaikaisesti. Palvelua voi testata jo tälläkin hetkellä.

Miksi aloitit kyseisen toiminnan?

J: Olin lähdössä pidemmälle matkalle ja mietin, että asuntoani vuokraamalla saisin hieman matkakassaa kerrytettyä. Iso asuntolaina ja kalliit asumiskustannukset kannustivat myös vuokraamaan asuntoani.

Positiivisesti olen yllättynyt siitä, kuinka paljon tämän kautta on saanut uusia ystäviä ja varsinkin mukavia kohtaamisia sekä kokemuksia. Itse tykkään matkustella ja kotiin palaaminen on välillä vaikeaa, niin nyt kansainvälistä tunnelmaa ja uusien ihmisten tapaamista on myös kotona. Kyllähän se syö omaa tilaa, mutta jos tuntuu siltä, että haluaa omaa rauhaa, voi laittaa kalenterin kiinni.

M: Syyt toiminnan aloittamiseen eivät olleet ensisijaisesti taloudelliset. Vantaan kasvatille ajatus asua joka toinen viikko aivan Helsingin ydinkeskustassa oli houkutteleva. Lisäksi olin kiinnostunut jakamistaloudesta ja Airbnb:stä ilmiönä. Olen käyttänyt Airbnb:tä paljon omilla reissuillani. Nyt olen majoittunut sen kautta jo yli kymmenessä eri maassa, myös niin että asunnon omistaja on vuokrannut vain omaa sohvapaikkaansa esim. Los Angelesissa ja Mumbaissa.

Montaako kalustettua asuntoa vuokraat?

J: Periaatteessa kahta; omaa asuntoani sekä Kotkassa yhtä asuntoa.

M: Tällä hetkellä yhtä. Ostin myöhemmin myös toisen asunnon aivan edellisen vierestä ja kalustin sen Airbnb-vuokrausta varten. Homma lähti jälleen hyvin liikkeelle, mutta rakennus oli vanha, eikä lopulta sopinut niin hyvin kyseiseen toimintaan, joten päätin laittaa sen toistaiseksi pitkäaikaisvuokralle.

Palvelun käyttäminen:

Airbnb antaa vuokranantajille hintasuosituksia. Onko määritelty hinta toimiva ja sopiva vai määritteletkö vuokran itse?

J: Hintasuositus antaa ihan hyvin osviittaa hinnasta, mutta se elää aika paljon lyhyelläkin aika välillä. Olen siksi itse laittanut hinnat niin, että ne ovat alueeseen sopivia, mutta myös kilpailukykyisiä. Lisäksi olen muokannut hintaa hieman ajan saatossa. Esimerkiksi ensin en perinyt siivousmaksua, mutta kun olen huomannut, että siihen menee aikaa, lisäsin siivousmaksun. Myös esimerkiksi Kotkan meripäivien ajaksi hieman nostin hintoja Kotkan asunnossa.

M: Airbnb kehittyy ja viime syksynä olimme Airbnb Open–tapahtumassa, jossa julkaistiin myös hintasuositusominaisuus. En ole sitä varsinaisesti käyttänyt, vaikkakin testaillut. Pakko myöntää, että itselläni hinnan optimointi on ollut varsin manuaalista ja sen tiimoilta olisi varmasti parantamisen varaa. Toisaalta olen varsin tyytyväinen saamaani yöhintaan.

Erikseen on tarjolla myös ulkopuolisia hinnanoptimointipalveluita kuten Beyond Pricing, jolla on jo 25 000 käyttäjää ympäri maailmaa. Ymmärtääkseni se toimii Airbnb:n omaa hinnoittelutyökalua paremmin. Airbnb:llä on hinnoittelun osalta myös hieman ristiriitainen tilanne: palvelussa olevien asuntojen olisi hyvä olla kohtuuhintaisia, jotta palvelu on hinnankin puolesta houkutteleva vaihtoehto hotelleille, mutta asunnon vuokraaja haluaisi puolestaan maksimaalisen hinnan.

Sisustus voi vaikuttaa merkittävästi asunnon vuokrattavuuteen. Paljonko kalustukseen ja sisustukseen meni rahaa? Kauanko meni aikaa, että kalusteet sai maksettua takaisin?

J: Itseasiassa minun ei ole tarvinnut ostaa kuin muutama patja, peittoja sekä tyynyjä. Lisäksi tein itse naulakon vieraille, mutta siinä kaikki. Kotkan asuntokin oli jo valmiiksi sisustettu omaan käyttöön, joten olen päässyt aika helpolla. Toki siihen voi investoida juuri niin paljon kuin itse haluaa. Kalustuksella voi myös oikeastaan pitkälle määritellä millaista asiakaskuntaa haluaa ja minkä tasoista hintaa pyytää.

M: Asuntojen sisustaminen meni suhteellisen helposti, vaikka en mikään sisustusihminen olekaan. Kiertelin kauppoja ja yritin pitää vision asunnon tyylistä mielessäni. ”Neuvonantajieni” ristiriitaiset kommentit ja ideat toki hieman hämmensivät 😉

Sisustukseen meni arviolta 5000-6000 euroa ja toki sen takaisin maksamiseen menee oma aikansa. Verottajan linjaukset Airbnb-toimintaan ovat olleet vielä hieman epäselviä, mutta ovat tarkentumassa.

Koska asunnon valinta tapahtuu verkossa, valokuvilla on myös suuri rooli asunnon vuokrauksessa. Koitko asunnon valokuvauksen vaikeaksi? Otitko kuvat itse vai käytitkö ammattiapua?

J: Otin valokuvat itse puhelimen kameralla, joten valaistus voisi joissain kuvissa olla vähän parempi. Kiinteistövälittäjänä kuitenkin tiedän, miten tiloja kannattaa kuvata niin, että tilasta saa mahdollisimman realistisen käsityksen. Airbnb:ssä kuvien viereen voi myös hyvin selittää mitä tilassa on jne. Airbnb:n ilmaista kuvauspalvelua en ole käyttänyt, sillä olen ollut tyytyväinen ottamiini kuviin.

M: Asunnon on hyvä olla tyylikäs ja erottuva niin pohjaltaan, ominaisuuksiltaan kuin sisustukseltaankin. Valokuvilla on suuri merkitys, ja Airbnb tarjoaakin maksuttoman kuvauspalvelun, jota myös itse käytin. Ammattikuvaaja tuli sovittuna ajankohtana, otti kuvat ja lisäsi ne palveluun muutamassa viikossa.

Miten valitset vuokralaiset vai hyväksytkö kaikki pyynnöt?

J: Hyväksyn vain sellaisia henkilöitä, jotka ovat tunnistautuneet eli todistaneet henkilöllisyytensä Airbnb:lle. Se on ainut kriteerini eli sen jälkeen olen hyväksynyt kaikki. Minusta se on outo ajatus, että pelkän kuvan tai kansalaisuuden perusteella hylkäisin jonkun tuntematta ihmistä lainkaan. Jos on sellaisia pyyntöjä, joissa joku asia askarruttaa, olen kysynyt asiasta ihan suoraan.

M: Olen hyväksynyt lähes kaikki Airbnb:n kautta tulevat asukkaat. Booking.comin kautta tulevissa varauksissa ei erillistä hyväksymisprosessia olekaan, vaan varaukset tulevat saman tien voimaan. Joissain muissakin myyntikanavissa, kuten Flipkeyssä, on tarjolla Airbnb:n kaltainen hyväksymismahdollisuus.

Onko palvelun käytössä ollut ongelmia? Jos on, mitä?

J: Ei oikeastaan, sillä tuo Airbnb:n toimintamalli on ollut kyllä todella toimiva. Lähinnä ongelmia tai väärinkäsityksiä tulee joskus vieraiden kanssa. Olen nimittäin huomannut, ettei kaikki vuokralaiset osaa käyttää sivua tai eivät lue kuvausta kunnolla. Joskus käy sellaisia, että he tulevat ja vasta silloin tajuavat, että he nukkuvat parvella. Ainoastaan yhden vieraan kanssa kaikki ei mennyt ihan nappiin ja pari vierasta on ollut hieman työläämpiä. Mutta sadan vieraan kokemuksista 99% on mennyt todella hyvin.

M: Ongelmia on ollut hyvin vähän ja asukkaat ovat olleet pääosin ystävällisiä ja käyttäytyneet hyvin. Vieraskirja on täyttynyt positiivisista kommenteista ja arviot niin Airbnb:ssä kuin Booking.comissakin ovat olleet tosi hyviä. Vain muutama Booking.comista tullut asiakas on ehkä luullut tulevansa yksityishenkilön asunnon sijaan hotelliin ja siksi pettynyt tai yllättynyt.

Plussat ja miinukset:

Motivaatio lyhytaikaiseen kalustetun asunnon vuokraukseen on usein suurempi tuotto. Kuinka suuri ero tuotossa kokemuksesi mukaan on pitkäaikaisen ja lyhytaikaisen vuokrauksen välillä?

J: Tuotto riippuu todella paljon siitä, millaista asuntoa/tilaa vuokraa ja missä se sijaitsee. Voi varmasti saada reilusti parempaa tuotto, mutta silloin täytyy olla juuri oikeanlainen kohde. Esimerkiksi minulla asunnon korttelissa on lentokenttäbussin pysäkki ja 10 minuutin kävelymatka keskustaan, ja nämä ovat hyviä valttikortteja. Tuotto vaihtelee jonkin verran, koska välillä vuokraan vain parvea ja välillä koko asuntoa. Keskimäärin saan kuitenkin suunnilleen saman tuoton kuin silloin, jos vuokraisin koko asuntoani pitkäaikaisesti. Kotkassa tyhjiä päiviä on luonnollisesti enemmän, mutta vuokra on todella paljon parempi kuin silloin, jos vuokraisin sitä pitkäaikaisesti. Eikä se oikeastaan ole edes vaihtoehto, koska haluan asuntoa itsekin silloin tällöin käyttää.

M: Airbnb-toiminta on monille harrastus ja mahdollisuus tavata ihmisiä eri puolilta maailmaa. Erityisesti silloin, kun vuokrataan omaa kotia tai vaikkapa pelkkää huonetta. Se on kuitenkin myös bisnesmahdollisuus ja entistä useampi tekee sitä myös sijoitusasunnoilla.

Tuoton laskenta riippuu hieman laskentatavasta. Lyhytaikaista vuokrausta tehtäessä työtä on enemmän, joten tuotto riippuu siitä, minkälaista hintaa omalle työlleen laskee. Itse olen saanut optimoitua toiminnan varsin toimivaksi ja itselle jäävä työmäärä on sekä kohtuullinen että mukava harrastuksenomainen juttu. Karkeasti olen itse ajatellut, että tuotto on noin kaksinkertainen.

Minkä tyyppiselle vuokranantajalle lyhytaikainen vuokraus sopii? Mitä se vaatii?

J: Sellaiselle henkilölle, joka on valmis tekemään töitä tämän eteen. Mielestäni tätä ei kannata tehdä pelkästään dollarin kuvat silmissä ja uskon, että sellainen näkyy vieraallekin. Ehdoton plussa on aito kiinnostus vieraita kohtaan, sillä kyselyitä ja kysymyksiä tulee paljon. Kaikkiin pitää jaksaa vastata ystävällisesti ja tyhjentävästi. Uskon, että moni vieras hakee juuri sitä henkilökohtaisuutta ja paikallisuutta Airbnb:n kautta ja ulkoistamalla kaiken ne helposti jäävät puuttumaan. Lisäksi pitää olla valmis siivoamaan ja pyykkäämään, sillä se on iso osa tätä toimintaa. Toki siihen voi sitten hommata lisäapua, mutta se taas syö tuottoa.

M: ”Airbnb”-vuokraus on toiminut minulle todella hyvin, sillä kauppa on käynyt, tuotto on ollut hyvää, prosessit ovat hioutuneet toimiviksi, minulle jäävä työosuus on ollut varsin helppoa ja minulle sopivaa. Lisäksi toiminta on avannut minulle paljon uusia kontakteja ja herättänyt uusia ideoita, jopa uuden startupin. Toiminnan pyörittäminen ei ole haitannut myöskään reissuja maailmalla, kun hommia voi tehdä pitkälti mistä tahansa.

Verrattuna pitkäaikaisvuokraukseen on lyhytaikaisessa vuokraamisessa enemmän työtä. Homma ei ole aina ihan niin helppoa kuin voisi äkkiseltään kuvitella, mutta toisaalta ainakin itselleni se on sopinut todella hyvin ja voin helposti suositella sitä lähes kenelle tahansa.

Jos haluaa vain päästä helpolla eikä hoitaa varauksia ja olla kiinni asiakasrajapinnassa, niin Airbnb toiminta ei ehkä ole järkevää. Toisaalta sitä voi myös kokeilla ja laittaa asunnon sitten pitkäaikaisvuokraukseen, jos homma ei tunnukaan mielekkäältä.

Mitkä ovat kalustetun asunnon lyhytaikaisen vuokraustoiminnan plussat?

J: Ensinnäkin selkeästi parempi tuotto. Lisäksi, kun vuokraan omaa asuntoa, voin tehdä monia vähennyksiä, jotka myös voi ajatella plussaksi. Esimerkiksi nyt, kun minulla on omassa asunnossa vieraita, saan vähentää koroista 100%, kun muutoin saisin vähentää vain 65%. Saan myös vähentää hoitovastikkeita niiltä osin, kun minulla on vieraita. Vaikka vuokratuotosta joutuu maksamaan sen 30% pääomaveron, vähennysten jälkeen tämä on kyllä kannattavaa.

M: Parempi tuotto ja mahdollisuus tutustua uusiin ihmisiin ja kulttuureihin, jos siitä pitää.

Entä miinukset?

J: Huonekalut ja asunto kuluvat nopeammin ja toki voi käydä jotain vahinkojakin. Lisäksi se aika ja vaiva, mitä toiminnan pyörittämiseen menee voi olla miinus.

M: Työtä on enemmän, tosin riippuu myös siitä, miten paljon on ulkoistanut ja mitä kaikkea tekee itse. Lisäksi asunto kuluu enemmän kuin pitkäaikaisvuokrauksessa. Jollekin miinuksena voi olla myös asunnon sisustaminen, jollekin se lienee plussa.

Homman voi ulkoistaa hyvin pitkälle, joka tietysti näkyy sitten kasvaneina kuluina. Itse olen hoitanut asiakkaiden kanssa kommunikoinnin ja lakanapyykin. Toiminnasta olen ulkoistanut siivouksen Freska Oy:lle ja homma on toiminut tosi hyvin. Avaimenluovutus asiakkaalle voi toisinaan olla ongelma, mutta itse olen ratkaissut ongelman avainkaapilla, josta asukas voi napata avaimen itse.

Vinkit muille asuntosijoittajille:

Mitä vinkkejä antaisit lyhytaikaista vuokraustoimintaa harkitseville asuntosijoittajille?

J: Jos asunto on jo valmiina, niin sehän on melko helppoa. Ei muuta kuin kokeilemaan!

Jos on vasta ostamassa asuntoa tätä varten, niin kannattaa miettiä tarkkaan kulkuyhteydet ja etäisyys keskustaan. Lisäksi on tärkeää panostaa sisustukseen, että asunnosta saa viihtyisän. Airbnb:llä on todella hyviä vinkkejä heidän omalla sivulla ja niihin kannattaa kyllä perehtyä. On myös hyvä ymmärtää vaadittava työmäärä ja se, että helppoa rahaa tämä ei ole.

M: Asunnon on hyvä olla melko keskeisellä paikalla, vaikka olen kyllä kuullut homman toimivan myös keskustan ulkopuolella. Lisäksi asunnon on hyvä olla hieman erottuva, sillä tarjontaa on aika paljon ja monet hakevat joko edullista hintaa tai sitten mielenkiintoista asuntoa. Hyvät kuvat ovat myös todella tärkeitä ja Airbnb tarjoaakin maksuttoman kuvauspalvelun. Kannattaa miettiä ulkoistettavat asiat: Siivous? Avaimen luovutus? Lakanapyykki? Varausten hallinnointi ja asiakaskommunikaatio?

Mitä vinkkejä antaisit muille toimintaa jo tekeville asuntosijoittajalle? Kuinka hän voi itse vaikuttaa asuntonsa vuokrattavuuteen ja toiminnan tuottavuuteen?

J: Kannattaa seurata arvosteluja, tähtiluokituksia ja kommentteja, sillä niistä saa hyvin tietoa siitä, miten omaa toimintaa voisi kehittää. Vuokralaiset valitsevat asuntoja arvostelujen kautta, joten niihin kannattaa panostaa. Voi myös toki kysyä suoraan vierailta palautetta.

Lisäksi kannattaa tarkkaan selvittää Airbnb:n verotus. Itselle ne verotukselliset asiat olivat jo alusta asti aika tuttuja, mutta Airbnb:n kautta ne ovat vielä vähän monimutkaisempia. Verovähennyksillä voi kuitenkin olla merkittävä ero taloudellisesti, joten kannattaa selvittää, mitä kaikkea voi vähentää. Esimerkiksi vessapapereista ja pesuaineista sähkölaskuun pystyy kuluja vähentämään.

M: Kannattaa miettiä myös muita kanavia. Itselläni Airbnb:n kautta tulee enää arviolta 20% varauksista ja mm. Booking.com, Flipkey, Homeaway, 9flats, Roomorama jne. ovat entistä tärkeämpiä. Asunnon kannattaa olla niissä kaikissa/useimmissa, jotta kalenterin saa täyteen ja yöhinnan sopivalle tasolle.