Kuinka neuvotella sijoitusasunnolle rahoitusta

Sijoitusasunto lainarahalla: 7 vinkkiä sijoitusasunnon lainaneuvotteluihin

Yksi asuntosijoittamisen merkittävimmistä eduista on se, että asuntoihin on helpompaa saada lainaa kuin osakkeisiin. Sijoitusasunnon ostaminen lainarahalla voi ensin tuntua hurjalta, mutta moni asuntosijoittaja vannoo juuri velkavivun hyödyntämisen nimiin. Kun sijoitusstrategia on kohdallaan ja asiaan on perehtynyt, mahdollistaa lainarahan käyttö asuntosijoittamisessa aivan uuden mittakaavan. Asuntolainan saaminen sijoitusasuntoa varten ei kuitenkaan aina ole ihan läpihuutojuttu. Seuraavaksi siis lista vinkkejä, joiden avulla voit valmistautua rahoitusneuvotteluihin.

1. Oma talous kuntoon

Pankit vaativat poikkeuksetta, että lainanhakijan oma talous ja lainanhoitokyky ovat kunnossa. Jokainen pankki tarkastaa lainanhakijalta paitsi tulot ja menot, myös varallisuuden ja velat. Luonnollisesti maksuhäiriömerkintöjä ei hyväksytä ja luottotietojen on oltava kunnossa. Usein pankit vaativat myös omarahaosuutta, joten varaudu siihen, että omaa rahaa ja/tai vakuuksia on oltava.

2. Tee selkeä sijoitussuunnitelma

Jos olet jo asuntosijoittaja, tämä tulisi sinulla luonnollisesti jo olla. Kuten Asuntosijoittajan rahoitus osa 1 – jutussa useampi pankki kertoi, on sijoitusstrategia oltava mietittynä, kun lainaneuvottelut aloittaa. Jotkut pankit voivat katsoa suotuisammin kassavirtaan keskittyvän sijoittajan strategiaa, eivätkä helposti lainaa arvonnousuun keskittyvälle sijoittajalle. Selvitä siis suunnitelmassasi tarkkaan; mistä kaupungeista, miltä alueilta, minkälaisia asuntoja aiot ostaa sekä mikä on tuottosi lähde. On myös hyvä selventää, miksi haluat sijoittaa juuri asuntoihin ja mitkä ovat tavoitteesi asuntosalkkusi suhteen. Mitä tarkemman ja yksityiskohtaisemman suunnitelman esittelet, sitä uskottavampi ja luotettavampi asiakas olet.

3. Tee tarkempia laskelmia

Kun suunnitelmasi on valmis, pystyt tekemään tarkempia laskelmia siitä, miten sijoituksesi tuottaa. Esimerkiksi jos aiot ostaa yksiön kasvukeskuksen keskustasta, voit jo etukäteen tarkastella alueen hintatasoa ja vuokria sekä niiden keskiarvolla arvioida lainatarpeesi ja tuoton sijoituksellesi.

Jos sinulla on jo sijoitusasuntoja, on hyvä kirjata asuntojen tiedot mahdollisimman tarkasti yhteen tiedostoon. Kun laitat ylös jokaisen asunnon arvon, velan määrän, lainanlyhennykset, vuokran, vastikkeet ja muut kulut, näytät näppärästi pankille, kuinka sijoituksesi toimivat ja tuottavat. Lisäksi tämä on luonnollisesti itsellesi hyvä keino seurata sijoitustesi kehittymistä. Voit myös yhdistää suunnitelmasi ja laskelmasi yhdeksi kokonaiseksi paketiksi, jonka voit esitellä pankeille lainaneuvotteluissa. Ostan Asuntoja-blogissa on oiva esimerkki oman sijoitussalkun ja -suunnitelman esittelemisestä pankeille.

4. Ole ajoissa liikkeellä

Osa pankeista antaa tarjouksensa heti neuvottelussa tai välittömästi sen jälkeen, mutta osalla voi kestää useampi päivä tai ruuhka-aikana jopa pari viikkoa tarjouksen antamiseen. Kannattaa siis olla yhteyksissä pankkeihin jo hyvissä ajoin ennen kuin löydät sopivan sijoitusasunnon. Monet asuntosijoittajat pyytävät pankista lainalupauksen ennen ostoprosessin aloittamista, jotta virallisen lainapäätöksen saa saman tien sopivan asunnon löydyttyä.

5. Kilpailuta eri pankkeja

Pyydä lainaa useammalta eri pankilta ja vertaile heidän palvelujaan. Tyypillinen ajatus on, että keskittämällä kaikki pankkiasiat samaan konserniin voit saada paremmat lainaehdot. Vaikka tämä voi pitää paikkansa, saattavat asuntosijoittajan lainatarjoukset olla hyvinkin tilannekohtaisia. Siksi on syytä vertailla ja kilpailuttaa, sillä näin voit säästää satoja tai jopa tuhansia euroja.

Yleinen neuvo on hankkia tarjous 2-3 pankista oman pankin lisäksi. Luonnollisesti tärkeimpiä seikkoja neuvotteluissa on rahan hinta eli lainan marginaali sekä laina-aika, mutta on hyvä vertailla myös esimerkiksi pankkien veloittamia kuukausikuluja ja järjestelypalkkioita. Älä myöskään tyydy ensimmäiseen saamaasi tarjoukseen, vaan neuvottele ehdoista ja käytä muilta pankeilta saamiasi tarjouksia apuna neuvotteluissa.

6. Pyydä tarjouksia myös pieniltä pankeilta

Suuret kansainväliset pankit voivat olla jäykempiä neuvottelemaan lainaehdoista kuin pienemmät pankit. Paikallisten pienten pankkien johtajilla on tyypillisesti valtuuksia tehdä päätöksiä itsenäisesti, joten heiltä voi saada lainaa joustavammin paremmilla ehdoilla. Vaikka olisitkin ostamassa asuntoa suuremmasta kasvukeskuksesta, voit silti hakea ja saada lainaa pienemmältä paikkakunnalta. Pieni pankki voi olla oiva vaihtoehto etenkin, jos olet jo pienemmän paikkakunnan tai paikallisen pankin kanssa valmiiksi hyvässä suhteessa. Toisaalta on hyvä muistaa, että isommilla kansainvälisillä pankeilla voi olla parempi riskinsietokyky eli he voivat usein myöntää suurempia lainoja. Pankin koko ja sen vaikutus lainansaantiin voi siis myös olla hyvinkin tilannekohtaista.

7. Valitse asiantunteva kumppani

Vaikka pankit usein tiukasti väittävät, että heidän palvelunsa on samanlaista kaikille konttorista ja virkailijasta riippumatta, on todellisuus joskus kuitenkin eri. Virkailija, joka ymmärtää asuntosijoittamista tai on jopa itse asuntosijoittaja, voi olla halukkaampi yhteistyöhön kuin virkailija, joka ei tunne aihetta kunnolla. Etenkin, jos olet jo asuntosijoittaja ja omistat useampia asuntoja, voi olla järkevämpää olla yhteydessä suoraan pankinjohtajaan. Tavallisilla virkailijoilla ei välttämättä ole valtuuksia tehdä päätöksiä, varsinkin jos pyydät suurempaa summaa. Pankinjohtaja sen sijaan voi tarjota lainaa ja vieläpä paremmilla ehdoilla, mikäli kokee sijoituksesi fiksuksi.

Tärkeintä rahoituksen suhteen on, että etsit itsellesi sopivan kumppanin, joka tukee sekä ymmärtää sijoitussuunnitelmasi ja -strategiasi. Valitse siis asiantunteva ja asuntosijoittamisesta ymmärtävä pankki/pankkihenkilö, jonka kanssa on helppo asioida. Useampi asuntosijoittaja on sanonut, että asiantunteva ja yhteistyöhaluinen rahoituskumppani on asuntosijoittajalle niin arvokas, että sellaisen löytyessä lainaehdoista kannattaa itse joustaa.