Vuokraustoimintaa harjoittavan asuntosijoittajan tulee asuntoja vuokratessaan myös sopia vakuudesta, sillä sen avulla hän turvaa vahingon sen varalta, ettei vuokralainen täytä velvollisuuksiaan. Tyypillisesti nämä vahingot ovat maksamattomia vuokria tai vuokralaisen huoneistoon aiheuttamia vaurioita. Vakuus on itse asiassa yksi yleisimmistä riidanaiheista vuokranantajan ja vuokralaisen välillä, joten vakuuden kanssa on syytä olla huolellinen. Seuraavaksi käsittelemmekin vakuuteen liittyviä kysymyksiä, kuten mikä se tarkalleen on, miten siitä sovitaan ja miten sen kanssa toimitaan.
Vuokravakuus vai vakuus?
Vuokravakuus, vuokratakuu, takuuvuokra, vakuus…rakkaalla lapsella on monta nimeä. Vakuuden tapauksessa näillä nimillä on kuitenkin huomattavia eroja, joten kannattaa olla tarkkana, että käytät oikeaa termiä. Vuokravakuus on ehkä se yleisimmin käytetty termi, mutta nimensä mukaisesti se kattaa vain maksamattomat vuokrat. Mikäli siis haluat, että vakuudella katetaan myös mahdolliset vuokralaisen aiheuttamat vauriot tai huolimaton/tekemätön loppusiivous, on syytä aina käyttää termiä vakuus.
Kuinka suuri vakuuden pitäisi olla?
Vakuus voi lain mukaan olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Lain puitteissa voit kuitenkin itse sopia vuokralaisen kanssa vakuuden suuruudesta. Jotkut asuntosijoittajat kehottavat pyytämään jopa kolmen kuukauden vuokran suuruisen vakuuden, mutta kolmen kuukauden vuokra voi jo koetella monen vuokralaisen taloutta. Sopiva vakuus on siis tyypillisesti 1-2 kuukauden vuokraa vastaava summa.
Miten vakuudesta sovitaan?
Vakuus ja siihen liittyvät ehdot on aina merkittävä vuokrasopimukseen. Kuten jo aikaisemmin mainitsimme, on syytä käyttää sopimuksessa termiä ’vakuus’, jotta tarpeen tullen voi kattaa vakuudella sekä maksamattomat vuokrat että asunnolle aiheutuneet vahingot. Sopimukseen kannattaa myös kirjata, että vakuus on asetettu kaikkien sopimusvelvoitteiden laiminlyönnin varalta. Lisäksi tämä kohta on tärkeää käydä selkeästi läpi vuokralaisen kanssa sopimusta allekirjoitettaessa.
On myös hyvä sopia vakuuden maksamiselle tietty päivämäärä. Yleinen käytäntö on, että vuokralainen saa asunnon hallintaansa vasta, kun vakuus on maksettu. Asunto kannattaakin aina luovuttaa vasta, kun vakuus on maksettu, minkä vuoksi vakuuden maksamisen päivämäärä on syytä asettaa ennen sovittua avainten luovutusta. Vuokrasopimus on mahdollista purkaa, jos vuokralainen ei ole maksanut vakuutta sovittuun päivämäärään mennessä.
Miten ja mihin vakuus maksetaan?
Tyypillisesti vuokralainen maksaa vakuuden rahana. Vakuutena voi yhtä hyvin käyttää myös tavaraa, osakkeita tai omaisuutta. Raha on kuitenkin yleisin, sillä se on helppo realisoida.
Vakuuden maksamiseen on kaksi tapaa. Ensinnäkin vakuutta varten voi avata ns. vuokravakuustilin eli erillisen tilin, johon vakuus talletetaan. Tällöin vuokralainen avaa tilin ja tallettaa sinne sovitun summan, josta vuokranantaja saa panttaussitoumuksen. Vakuus tyypillisesti kerryttää pankkitilillä korkoa, joka kuuluu vuokralaiselle, ellei toisin olla sovittu. Tällaisen tilin avaaminen ei kuitenkaan ole välttämätöntä, vaan vuokralainen voi maksaa vakuuden myös suoraan tilillesi. Omalle tilillesi maksetulle talletukselle ei makseta korkoa.
Milloin vakuutta käytetään?
On syytä muistaa, että vakuus on vuokralaisen omaisuutta, joka on hallinnassasi. Vaikka siis pitäisitkin vakuutta omalla tililläsi, et voi käyttää saamaasi vakuutta omiin menoihisi, sillä siitä voi viime kädessä koitua rikosoikeudellinen vastuu oikeudettomasta varojen käytöstä. Tästä syystä kannattaa laittaa vakuus tilille, josta et vahingossakaan tule sitä käyttäneeksi. Vakuutta on hoidettava huolellisesti ja sen on oltava erotettavissa muista varoistasi koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokralainen ei ole velvollinen vastaamaan asunnon tavanomaisesta kulumisesta. Maksamattomien vuokrien kanssa tilanne on yleensä selkeämpi, mutta vaurioiden sattuessa vakuudesta voi syntyä epäselvyyksiä. Onkin tärkeää muistaa, että asunnon normaali kuluminen ja siitä mahdollisesti aiheutuvat kustannukset eivät ole vuokralaisen vastuulla. Näin ollen, esimerkiksi taulujen ja hyllyjen kiinnittäminen seinille ei ole kiellettyä, eikä niistä aiheutuvien reikien paikkausta voi laittaa vuokralaisen piikkiin. Selkeät vauriot, kuten lasten piirrustukset seinillä, on luonnollisesti eri asia. Näistäkin tilanteista voi helposti syntyä riitaa, minkä vuoksi on syytä tehdä kuntotarkastus jo sopimuksen tekohetkellä, ettei vuokrasuhteen päättyessä tule epäselvyyksiä. Kuntotarkastuksessa vuokralainen ja vuokranantaja käyvät yhdessä asunnon läpi, kirjaavat ylös asunnon kunnon ja huomiot sekä allekirjoittavat paperin. Samanlainen tarkastus on hyvä tehdä yhdessä vuokralaisen kanssa myös vuokrasuhteen päättyessä.
Mikäli on aihetta vakuuden pidättämiseen, on siitä tärkeää muistaa ilmoittaa vuokralaiselle kirjallisesti tai sähköpostitse. Vuokralaiselle tulee lähettää myös kirjallinen erittely kuluista, joiden vuoksi vakuutta käytetään. Lisäksi on hyvä muistaa, että vakuudesta voi pidättää vain se summan, mikä on tarpeen. Esimerkiksi, jos vuokralainen on jättänyt loppusiivouksen tekemättä ja siivous maksaa 100 euroa, on 600 euron vakuudesta palautettava 500 euroa viipymättä takaisin vuokralaiselle.
Miten vakuus palautetaan?
Mikäli lakiin pohjautuvia perusteita vakuuden pidättämiseen ei löydy, on vakuus palautettava vuokralaiselle viipymättä, kun vuokrasuhde päättyy. Tämä siis edellyttää sitä, että vuokralainen on hoitanut kaikki velvollisuutensa vuokranmaksun suhteen eikä huoneistossa ole vaurioita. Vakuuden palautuksesta voidaan sopia myös jo vuokrasopimuksen tekohetkellä. Esimerkiksi, jos asunnossasi on samanaikaisesti monta vuokralaista, on syytä jo sopimuksen tekohetkellä selvittää, kenelle vakuus palautetaan vai palautetaanko se tasapuolisesti kaikille vuokralaisille.
Kun vakuus on omalla tililläsi, on vakuuden palauttaminen yksinkertaista, sillä sen voi palauttaa suoraan vuokralaisen tilille. Vakuuden ollessa erikseen vakuutta varten avatulla pankkitilillä, on vakuus vapautettava toimittamalla allekirjoitettu panttaussopimus pankkiin.
Tee alusta asti oikein
Vakuuden suhteen on syytä olla huolellinen. Sopimalla vakuudesta jo vuokrasopimusta tehtäessä lain mukaisesti ja mahdollisimman tarkkaan, voit säästyä monelta väärinkäsitykseltä ja riitatilanteelta. Vakuudesta ja sen ehdoista puhuminen jo sopimuksen tekohetkellä on myös tärkeää, jotta olette vuokralaisen kanssa samalla linjalla. Lisäksi kuntotarkastuksen tekeminen on hyvä keino saada mustaa valkoiselle asunnon kunnosta sopimuksen tekohetkellä, jotta mahdolliset riitatilanteet on helpompi selvittää.
