10 vinkkiä aloittelevalle asuntosijoittajalle

Verkosta löytyy pilvin pimein asuntosijoittajalle suunnattuja vinkkilistoja, joiden vinkit hieman vaihtelevat sijoitusstrategiasta riippuen. On kuitenkin tiettyjä tärppejä, jotka ovat käyttökelpoisia lähes kaikille asuntosijoittajille strategiasta huolimatta. Kokosimme yhteen 10 yleishyödyllistä vinkkiä, jotka ovat otollisia etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle. Kokeneemmankin sijoittajan kannattaa kuitenkin vilkaista lista läpi ja tarkistaa onko omassa sijoitusprosessissa mahdollisesti jotain kehitettävää.

1. Hoida oma taloutesi kuntoon

Asuntosijoittamista on typerää tai ainakin vaikeaa aloittaa, jos oma henkilökohtainen talous ei ole kunnossa. Varmista siis ennen sijoitustoiminnan aloittamista, että omassa taloudessa on ylijäämää, jonka voit sijoittaa asuntoihin. Mikäli sinulta löytyy vakuuksia kuten omistusasunto, voit sijoittaa asuntoihin velkavipua hyödyntämällä ilman suurta omaa pääomaa. Näissäkään tapauksissa pelkkä sijoituksen hankintahinta ei kuitenkaan riitä, vaan sinulla täytyy aina olla puskuri, jotta oma taloutesi pysyy hallinnassa. Muista, että puskurirahaa eli säästöjä yllättäviä menoja varten pitää olla sekä omaa taloutta että asuntosijoituksia varten.

2. Laadi itsellesi sijoitussuunnitelma

Tee itsellesi sijoitussuunnitelma eli strategia ennen sijoitustoiminnan aloittamista. Laadi suunnitelma huolella, sillä sen avulla sijoittaminen helpottuu ja todennäköisemmin onnistuu. Listaa ensin omia tavoitteitasi sijoittamisen suhteen, koska tavoitteesi määrittävät pitkälti sopivan sijoitusstrategian. Arvioi myös omat rahoitusmahdollisuutesi, jotta tavoitteesi ovat realistisia. Tämän jälkeen voit päättää, minkä strategian avulla voit saavuttaa tavoitteesi. Mieti myös valmiiksi ns. exit-strategia eli suunnitelma siitä, miten muutat sijoitusasunnon tarvittaessa rahaksi. Kirjaa suunnitelmaan yksityiskohtaisesti kaikki olennaiset tavoitellut ja suunnitellut asiat, kuten sijainti, asunnon koko ja kunto, tuottotavoite, aikataulu, hallinnointi ja ylläpito suunnitelma jne.

3. Opiskele aihetta huolella

Asuntosijoittaminen ei välttämättä ole se nopein eikä helpoin sijoittamisen muoto. Asuntosijoittamisen opiskeleminen ja siinä onnistuminen vaatii aikaa ja vaivaa, mikä itse asiassa karsii osan sijoittajista. Jos olet kuitenkin perillä asioista, voit välttyä suuriltakin kuluilta eli huolellisuus ja tunnollisuus palkitaan korkeammilla tuotoilla. Voit opiskella aihetta ensin yleisellä tasolla lukemalla kirjoja, verkkosivuja, blogeja, uutisia tai käymällä asuntosijoitusvalmennuksissa.

On hyvä hankkia ensin yleiskäsitys aiheesta, jonka jälkeen voit tutustua perusteellisesti mm. kaupunkien ja eri kaupunginosien tilanteeseen sekä hinta- ja vuokratasoihin. Mitä enemmän tiedät asuntomarkkinoista ja etenkin siitä asuinalueesta, josta aiot asunnon hankkia, sitä varmempaa on, että sijoituksesi onnistuu. Lisäksi saat paremman käsityksen markkinatilanteesta ja hinnoista vertailemalla useampia omiin tavoitteisiisi ja strategiaasi sopivia kohteita keskenään. Muista, että alueita ja kohteita kannattaa arvioida myös pidemmällä tähtäimellä.

4. Käytä laskinta

Osta sijoitusasuntoja aina laskimen perusteella. Aloitteleva (tai joskus kokenutkin) asuntosijoittaja tekee usein sen virheen, että asunto ostetaan omien preferenssien ja tunteiden perusteella, vaikka asuntoa ei omaan käyttöön edes osteta. Tämä on luonnollisesti vaarallista, sillä tulevan ostajan tai vuokralaisen mieltymykset voivat olla täysin toisenlaiset. Kannattaa siis opetella kunnolla vuokratuoton ja kassavirran laskeminen sekä sijoituskohteen arvioiminen laskimen avulla. Huomaa kuitenkin, että voit saada hyvää vuokratuottoa myös muuttotappiollisilta alueilta, joten tarkastele kohdetta myös muista näkökulmista tuottolaskelmien lisäksi.

5. Huomioi remontit

Moni aloitteleva asuntosijoittaja aliarvioi tai jopa unohtaa remontit ostohuumassa kokonaan. Rakennusmestarin pätevyyttä ei vaadita, mutta on tärkeää ymmärtää tulevien remonttien luonne ja kustannukset, sillä niillä on merkittävä vaikutus tuottoon. Luonnollisesti uudiskohteisiin sijoittavalle remontit ovat melko olemattomassa roolissa. Yleisesti ottaen Suomen asuntokanta on kuitenkin suhteellisen vanha, joten remontteja tulee väistämättä eteen ennemmin tai myöhemmin. Kartoita siis remonttitarpeet ja kustannukset jo sijoituskohteita vertaillessa ja arvioitaessa, jotta tuottolaskelmasi ovat realistisia. Tietoa remonteista saat esimerkiksi kunnossapitotarveselvityksestä, isännöitsijäntodistuksesta sekä suoraan isännöitsijältä.

6. Hyödynnä velkavipua

Asuntosijoittamisen aloittaminen on hidasta pelkällä omalla pääomalla. Onneksi pankit myöntävät useimmiten helpommin lainaa asuntosijoittajalle kuin osakesijoittajalle. Hyödynnä siis lainarahaa, mikäli sinulla on siihen mahdollisuus. Ole kuitenkin varovainen ja varmista, että tuotto on tarpeeksi suuri lainaan verrattuna. Yleisenä vihjeenä on, että jos vuokratuottoprosentti on suurempi kuin lainan korkoprosentti, velkavivun hyödyntäminen kannattaa. Jos päätät hyödyntää velkavipua, neuvottele laina jo etukäteen, jotta pystyt reagoimaan nopeasti unelmien sijoitusasunnon sattuessa kohdalle.

7. Sijoita takuuvarmaan kohteeseen

Ensimmäinen sijoitus on todella tärkeä. Mikäli ensimmäinen sijoituksesi onnistuu ja ansaitset tuottoa suunnitellusti, voit jatkaa sijoittamista sekä ostaa uusia kohteita. Jos taas heti ensi yrittämällä tulee kunnolla takkiin, on seuraavaan sijoitukseen aina vaikeammat lähtökohdat tai sijoitusinnostus voi lopahtaa jopa kokonaan. Kannattaakin tehdä ensimmäinen sijoitus varman päälle. Useimmat kokeneet asuntosijoittajat kehottavat aloittelijoita hankkimaan pienen vuokrattavan asunnon kasvukaupungin keskustasta tai sen läheisyydestä.

8. Valitse vuokralainen huolella

Jos asuntosijoittajan strategiana on vuokrata sijoitusasunto, voi vuokralaisen aiheuttamat ongelmat tehdä mainiosta sijoituskohteesta kehnon. Tämän vuoksi valitse vuokralainen aina huolella. Mikäli vain suinkin pystyt, mene asuntonäyttöihin itse paikalle ja pyydä vuokralaisehdokkaita täyttämään perustietolomake. Perustiedoista pystyt päättelemään paljon ja lyhyenkin juttutuokion aikana voit selvittää arvokkaita vuokralaisen valintaan vaikuttavia asioita. Lisäksi tarkista aina vuokralaisen luottotiedot, sillä se on yksi luotettavimmista keinoista varmistaa vuokralaisen maksukyky. Voit tarvittaessa kysyä myös edelliseltä vuokranantajalta, miten vuokralaisehdokas on asiansa hoitanut.

9. Tarkista luvut säännöllisesti

Asuntosijoittamisessa kulut ja tulot eivät ole yksiselitteisiä. Useimpia kuluja maksetaan kuukausittain, kun taas esimerkiksi remontteja maksetaan tarpeen tullen eli harvemmin. Vuokratulo taas tulee tilille kuukausittain, mikäli asunto ostetaan ja vuokrataan eteenpäin. Kannattaa siis tasaisin väliajoin seurata sijoituksen kehitystä. Voit tarkistaa tilanteen ja laskea missä mennään esimerkiksi puolen vuoden välein. Tuolloin sinun kannattaa laskea vuokratuotto, arvioida asunnon markkina-arvo ja tarkistaa velkavivun taso. Vertaa lukuja aina omiin tavoitteisiin ja omaan “exit”-suunnitelmaan.

10. Verkostoidu

Useat asuntosijoittajat toimivat yhdessä, sillä tuolloin varaa, aikaa ja ideoita on käytössä tuplasti. Yhdessä voi ostaa kalliimpia asuntoja tai useampia asuntoja. Lisäksi kaksin on mahdollista jakaa vastuita ja tehtäviä. Jos haluat kuitenkin sijoittaa yksin, on hyödyllistä joka tapauksessa tutustua henkilöihin, jotka jo ovat asuntosijoittajia. Verkostoidu kokeneisiin asuntosijoittajiin, joilta voit saada vinkkejä hyvistä kohteista, arvokkaita neuvoja sijoittamisesta ja jopa välttää heidän tekemiään virheitä. Luo suhteita myös esimerkiksi pankin, välittäjien, sijoitustahojen, isännöitsijän ja remonttifirmojen kanssa.

10 vinkkiä asuntosijoittajalle